Bugun...
Reklam
Kentsel dönüşümde hatalı arsa payı sorunları nasıl çözülecek?

Av.Yasin ÖZKAN
 
 

facebook-paylas

av.yasinozkan@emlakpencerem.com

Kentsel dönüşüm sürecinde taşınmaz sahiplerini bekleyen en büyük sorunlardan biri hatalı belirlenmiş arsa paylarının düzeltilmesi sorunudur.Bu sorunun çözümü ARSA PAYININ DÜZELTİLMESİ DAVASI dır ancak dava sürecini anlatmadan önce bu sorunu kısaca anlatalım.

Geçmiş yıllarda kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurlurken mütahitler tarafından  keyfi olarak belirlenen  arsa paylarının   ana yapı ile bağımsız bölümün değer orantısını taşımaması durumunda  yıkılıp yeniden yapılacak  binalarda bu durum arsa payı fazla olana fazla hak,  arsa payı az olana ise  daha az hak tanınacağı anlamına geliyor . Gerçekte hepsi birer daire sahipi olan kişilerin hatalı arsa payı belinlenmiş olması sebebiyle yeni binada farklı oranlarda hak sahibi olacakolmaları uygulamada haksızlıklara yol açıyor.

Kentsel dönüşüm sürecinin kanunun emredici hükümleri sebebiyle riskli bina , riskli bölge gibi kesin yıkımla sonuçlanacak süreçleri başladığında sürecin çok hızlı işleyip yıkımla sonuçlandığıda düşünüldüğünde bina yıkılmadan önce zamanında önlem almanın önemi ortadadır.
 
Konunun daha iyi anlaşılması açısından bir örnek verelim 5 bağımsız bölümlü bir binada tüm bağımsız bölümlerin değerleri aynı olmasına rağmen mütahit ileride ilave kat çıkarım diye yada daha kolay satılsın diye kendine ait en alt kattakı dükkana dairelerin iki katı arsa payı verip dairelere daha az arsa payı hatta orta kattaki dairelere az en üst kattaki daireye fazla arsa payı vermiş olsun (Arsa payını belirlemek mütahitin insiyatifine kaldığından mütahitler bu uygulamayı eskiden çok sık olarak yapıyorlardı)

5 Adet Bağımsız Bölümden Oluşan Örnek  Ana Bina Arsa Payı Dağılımı :

1 nolu dükkan 35/100 arsa payı
2 nolu daire     15/100 arsa payı
3 nolu daire     15/100 arsa payı
4 nolu daire     15/100 arsa payı
5 nolu daire    20/100 arsa payı

Bu şekilde bir arsa payı dağılımı bina yıkılmadığı ve oturulduğu sürece sorun değilmiş gibi görülebilir hatta yüksek arsa payı olan bağımsız bölüm daha fazla aidat ödeyeceği için dezavantaj olarak bile değerlendirilebilir.Ancak sorun bina yıkıldığında ortaya çıkıyor.

HATALI ARSA PAYINDA  SORUN BİNA YIKILIP TOPRAK TAPUSUNA DÖNÜLDÜĞÜNDE ÇIKIYOR :

Esas Sorun ise ana bina yıkılıp arsaya dönülüp halk arasında toprak tapusu olarak bilinen hisseli tapuya dönüldüğünde gün yüzüne çıkıyor bina yıkıldığında arsadaki hisselere dönüşecek olan arsa payı o zaman hissedarlar arasında farka yol açıyor yani 20/100 hisse ye sahip daire sahibi yeni yapılacak binada diğer daire sahiplerinden 5/100 fazla hakka sahip olacak aynı şekilde 35/100 hisseye sahip dükkan sahibi ise iki daireden bile fazla hakkı isteyecektir. BİNA YIKILMADAN ÖNCE HER BİRİ EŞİT OLAN BU BAĞIMSIZ BÖLÜM SAHİPLERİNİN BİNA YIKILIP ARSA TAPUSUNA DÖNÜLDÜĞÜNDE BİR DAİRE BEDELİNE YAKIN HAK KAYBI YAŞAMALARI VEYA BİR DAİREYE YAKIN HAKKA KAVUŞMALARI ADALETSİZLİK OLACAK VE ANLAŞMAZLIKLARA YOL ACACAKTIR.

ARSA PAYININ DÜZELTİLMESİ DAVASI İLE SORUN ÇÖZÜLEBİLİR:

Bu şekilde arsa paylarının bina ve bağımsız bölümlerin gerçek değerlerini yansıtmadığı durumlarda itirazı olan bağımsız bölüm sahibi diğer tüm bağımsız bölüm sahiplerini taraf olarak gösterip taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesinde arsa paylarının yeniden belirlenmesi için dava açarak sorunu çözebilir. Kentsel dönüşümde yeni binaya sahip olalım derken eldeki daireden olmak istemeyen veya başkalarının haksız yere daha fazla bağımsız bölüme sahip olmasını istemeyen malikler bu davayı açmalıdır. Davada hakim uzman bilirkişilerle taşınmaza keşif yapar rapor alır tüm bağımsız bölümlerin ve ana binanan ayrı ayrı değerleri belirlenir ve buna göre arsa payları düzeltilir.

Bakanlıkta yaşanacak bu sorunu fark etti ve mevzuat ta düzenleme çalışması yapıyor  ancak yinede biz uygulamada bize çokça sorulan ve ARSA PAYI DÜZELTİM davalarına  konu olan bu hususu vurgulayalım ve duyuralım istedik.

av.yasinozkan@emlakpencerem.com





Reklam

YAZARIN DİĞER YAZILARI

GÜNDEM'DEN BAŞLIKLAR
YUKARI