Reklamı Geç
Apartman Yöneticisinin denetimi ve sorumlulukları nelerdir?
Av.Rıdvan YILDIZ

Av.Rıdvan YILDIZ

Av.Rıdvan Yıldız

Apartman Yöneticisinin denetimi ve sorumlulukları nelerdir?

Yöneticinin görevleri Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 28 maddesince oluşturulan yönetim planında belirlenir. Bunun yanında Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 35’nci maddesi yönetim planında aksine hüküm bulunmamak koşuluyla yöneticiye şu görevleri yüklemiştir;


a) Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi;


 b) Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması;


 c) Anagayrimenkulün sigorta ettirilmesi;


 d) Anagayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim planında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması;


 e) Anagayrimenkulün yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü, yönetim dolayısiyle doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa, bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması;


 f) Anagayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü;


 g) Anagayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesinden veya bir hakkın kaybına meydan vermiyecek gerekli tedbirlerin alınması;


 h) Anagayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına alınması;
 

 i) Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmiyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi;
 

 j) Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada kendi adına ve fakat anagayrimenkulün yönetici sıfatı gösterilmek suretiyle, hesap açtırılması;
 

Apartman Yöneticisinin Defter Tutma ve Belge Saklama Yükümlülüğü


Apartman yöneticilerinin ve kat maliklerinin en çok hata yaptığı bilinçsiz olduğu konu defter tutma ve belge saklama yükümlülüğü olup daha sonra ayrı bir çalışma yapılabilir bu konuda. Şimdilik kısaca bilgi vermekle yetinelim. Yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarını protokolleri, yapılan ihtar ve tebligatın özetini ve tarihlerini ve bütün giderleri, (1) den başlayıp sırayla giden sayfa numaraları taşıyan her sayfası noter mühüriyle tasdikli bir deftere tarih sırasiyle yazmaya ve bu defteri ve giderlerin belgeleriyle diğer bütün belgeleri bir dosyada saklamaya mecburdur. Bu defterin, her takvim yılının bitmesinden başlıyarak bir ay içinde yönetici tarafından notere kapattırılması mecburidir. 


Apartman Yöneticisi Defter Tutma ve Belge Saklama Yükümlülüğünü Yerine Getirmemesi


Defter tutma ve belge saklama yükümlülüğünü yerine getirmeyen yöneticiye gayrimenkulun bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesince 250 Türk Lirasından 2.000 Türk Lirasına kadar idari para cezası verilir.


Yöneticinin İşletme Projesi Yapma Zorunluluğu


Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa, yönetici gecikmeksizin bir işletme projesi yapar. Bu projede gösterilmesi gereken hususlar;


a) Anagayrimenkulün bir yıllık yönetiminde tahmini olarak gelir ve gider tutarları;


b) Tüm giderlerden her kat malikine düşecek tahmini miktar(giderin türüne göre eşit ya da arsa payı oranında);


c) Tahmini giderlerle diğer muhtemel giderleri karşılamak üzere vermesi gereken avans tutarı (giderin türüne göre eşit ya da arsa payı oranında);


Bu proje,kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara, imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir. Bildirimden başlayarak yedi gün içinde projeye itiraz edilirse durum kat malikleri kurulunda incelenir ve proje hakkında, karar verilir, gerekirse yeni bir proje hazırlanır.


Kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararları, İcra ve İflas Kanununun 68 inci maddesinin 1 inci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır.


Apartman Yöneticisinin Hesap Verme Yükümlülüğü


Apartman yöneticisi, kat maliklerine karşı vekil gibi sorumludur. Yönetici, yönetim planında yazılı zamanlarda eğer böyle bir zaman yazılmamışsa her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna, anagayrimenkul dolayısıyla o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yapılmış olan giderlerin hesabına vermekle yükümlüdür.


Kat maliklerinin yarısı isterse, bunların arsa payları ne olursa, olsun yönetim planında yazılı zamanlar dışında da hesabın gösterilmesi yöneticiden istenebilir.


Apartman Yöneticisinin İletişim Bilgileri İle İlgili Zorunluluk


Aciliyet ihtiva eden durumlarda ya da normal bir durum karşısında apartman yöneticisiyla kolayca iletişim kurmak için kanun şu zorunluluğu getirmiştir; “Yöneticinin ad ve soyadı ile iş ve ev adresinin anagayrimenkulün kapısı yanına veya girişte görülecek bir yere çerçeve içinde asılması mecburidir. Bu yapılmazsa, yöneticiden veya yönetim kurulu üyelerinin her birine, ilgilinin başvurması üzerine aynı mahkemece, elli Türk Lirasından ikiyüzelli Türk Lirasına kadar idarî para cezası verilir.”


Apartman Yöneticisine Ücret Ödenir mi?


Apartman yöneticisi ile yapılacak sözleşmede ya da yönetim planında yöneticiye ücret ödenmesi kararlaştırılabilir. Yönetici, yönetim planında veya kendisiyle yapılan sözleşmede bir ücret tayin edilmemiş olsa bile, kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebilir.


Apartman Yöneticisi Apartman Giderlerine Katılır mı? 


Apartman yöneticisinin apartman giderlerine katılıp katılmayacağı hususu da çok bilinen ve dikkat edilen bir konu değildir. Kat Mülkiyeti Kanununa göre kat malikleri kurulu, kat malikleri arasından atanmış yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı, katılacaksa, ne oranda katılacağını kararlaştırır. Bu yolda, bir karar alınmamış ise, yönetici yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz.


Apartman Yöneticisinin Yöneticilikten Çekilme Hakkı Var Mıdır?


Kat malikleri, kendilerine düşen borçları ve yükümleri yönetici tarafından noterlikçe yaptırılan ihtara rağmen vaktinde ve tamamen yerine getirmezlerse, yönetici, hiçbir tazminat ödemeye mecbur olmaksızın, kendine ait sözleşmeyi feshedip yöneticilikten çekilerek bu yüzden uğradığı zararın tazminini kat maliklerinden isteyebilir.


Apartman Yöneticisi Nasıl Denetlenir?


Kat malikleri kurulu yöneticiyi her zaman ve devamlı olarak denetleyebilirler. Kat malikleri kurulu denetim işini, kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçecekleri bir denetçiye veya üç kişilik bir denetim kuruluna verebilir; bu halde denetçi veya denetim kurulu yönetim planında yazılı zamanlarda, eğer zaman yazılmamışsa, her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna verecekleri bir raporla denetimin sonucunu ve anagayrimenkulün yönetim tarzı hakkındaki düşüncelerini bildirir; bu rapor çoğaltılarak birer örneği taahhütlü mektupla kat maliklerine gönderilir.


Denetçiler bu raporu ve verecekleri kararları ve gerekli gördükleri diğer hususları, (1) den başlayıp sıra ile giden sayfa numaraları taşıyan ve her sayfası noter mührüyle tasdikli bir deftere geçirip tarih koyarak altını imza ederler.


Apartman Yöneticisinin Apartman İlgili Hesaplarının Denetimi Hangi Sıklıkla Yapılır?


Haklı bir sebebin çıkması halinde hesapların denetimi her zaman yapılabileceği gibi yönetim planında belirlenen süre aralıklarında hesaplar denetlenebilir. Yönetim planında süre belirlenmemişse her üç ayda bir hesaplar denetlenir.


Apartman Yöneticisi Görev Süresi Bitmeden Değiştirilebilir Mi?


Haklı sebebin varlığı halinde apartman yöneticisi her zaman değiştirilebilir. Apartman yöneticisinin değiştirilmesi için haklı sebebin varlığı durumunda görev süresinin bitmesinin beklenmesine gerek yoktur.


Av.Rıdvan Yıldız

av.ridvanyildiz@emlakpencerem.com

Son Yazılar