Ortaklığı giderilemeyen gayrimenkuller
Av.Rıdvan YILDIZ

Av.Rıdvan YILDIZ

Av.Rıdvan Yıldız

Ortaklığı giderilemeyen gayrimenkuller

İzaleyi şuyu davası olarak bilinen paylı mülkiyetlerde ortaklığın giderilmesi davaları görüntü itibariyle zor bir dava çeşidi değildir. Ortaklığın giderilmesi davası taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesine başvurularak diğer paydaşların davalı gösterilmesi suretiyle açılabilir. Son zamanlarda gerek icra dosyalarında tespit ettiğim gayrimenkuller gerekse doğrudan takip ettiğim ortaklığın giderilmesi davalarında çok sayıda paydaşa ait gayrimenkuller olması dikkatimi çekti. Örneklendirirsek 60 metrekare gayrimenkulün paydaş sayısı 100 kişi. Bu da yıllarca süren ve sonuçlanmayan izaleyi şuyu davaları demektir.

Ülkemizde özellikle miras yoluyla intikal eden gayrimenkuller üzerinde rastlanan çok paydaşı bulunan gayrimenkuller için izale-i şüyu davası açıldığında davanın esasına girilmesi bile çok uzun süre almaktadır. Paydaşların bir kısmının yurt dışında olması, adreslerinin bilinmemesi,  kimlik numaralarının tespit edilememesi gibi sebeplerle paydaşlara tebligat yapılamamaktadır. Ayrıca birçok paydaş gayrimenkul üzerinde payının olduğundan bile haberdar değildir. Kaldı ki bu aşama sonuçlansa dahi aynı tebligat süreçleri gayrimenkulün satışı, mahkeme kararının tebliği süreçlerinde de aynı şekilde yaşanacaktır. Tebligatlar tamamlanmadığında mahkemelerce mevcut usul kuralları çerçevesinde davanın esasına girilmesi mümkün olmamaktadır. Bu da yıllarca süren tebligat aşamaları anlamına gelmekte olup sonucu zaman, emek ve para kaybı olmaktadır.

Bu sorun nasıl çözülür?

Yukarıda ortaklığın giderilmesi davalarında yaşanan soruna değindim. Özellikle miras yoluyla intikal olan çok paydaşı bulunan gayrimenkullerde yaşanan sıkıntılar zaman içerisinde artarak devam edecektir. Türkiye’de miras koşulları düşünüldüğünde, mirasçıların genellikle miras paylarının ekonomik değeri az olduğunda bu paylarla ilgilenmedikleri de ortadadır. Tüm bunlar bir arada düşünüldüğünde bu sorun zaman içerisinde onlarca içinden çıkılmaz ortaklığın giderilmesi davası olarak karşımıza çıkacaktır. Özellikle kırsal kesimde görülen fiili paylaşımın tapuya tescil edilmemesi de göz önünde bulundurulmalıdır. Peki ne yapılmalıdır?

Mülkiyet hakkı ve miras hakkı kuşkusuz anayasal haklardandır. Söz konusu haklarebetteki ihlal edilmemelidir. Ancak izale-i şüyu davalarında mahkemeler önce gayrimenkulün paylaşımının mümkün olup olmadığını, izlenecek yolun satış olduğu kanaatine varırsa taşınmazın satışını yapmalıdır. Bu süreçlerde taşınmaz üzerinde hak sahibi bulunanlara tebligat yapılmaya çalışılmalıdır. Miras yoluyla intikal edilen taşınmazlarla ilgili açılacak davalarda daha kolay bir tebligat usulü belirlenmelidir. Mevcut tebligat usulünde adres MERNİS’ten tespit edilemiyorsa adres araştırması yapılır tüm bunlara rağmen de tespit edilemiyorsa o zaman ilanen tebliğ yoluna başvurulmaktadır. Ancak söz konusu tebligatların yapılamaması davanın esasına girilmesine engel olmamalıdır. Taşınmazın satışı halinde diğer pay sahiplerinin hakkı bir banka hesabında depo edilmeli bu hak nasıl vergi borcu e-devlet sisteminde görünüyorsa aynı şekilde e-devlet sisteminde görünmelidir.Zaten Türkiye Bankalar Birliği tüm bankaların kayıtlarına ulaşılabilecek “Ortak Bilgi Havuzu” hazırlığı aşamasını başlatmış bulunmaktadır.Bunun dışında davalıların içinde vefat etmiş olanlar için mahkeme tarafından davacı yetki belgesi verilmek suretiyle veraset belgesi çıkarılması yolu izlenmektedir. Bu yöntem pratik gibi görünse de Noterler miras bırakanın ya da mirasçılardan herhangi birinin kimlik bilgilerinde eksiklik bulunması halinde veraset belgesi verememektedirler. Bu halde davacı Noterlerden veraset belgesi çıkaramadığı durumda veraset ilamı için mahkemeye başvurması gerekecektir. Bu da yine ortaklığın giderilmesi davasının uzamasına yol açacaktır. Bu sorun ise ortaklığın giderilmesi davasının açıldığı mahkemeye aynı zamanda veraset ilamı çıkarma yetkisi verilmesi ile çözülebilir.

Yazımızda ortaklığın giderilmesi davalarında hali hazırda yaşanan sorunları ve yine ileride çıkması muhtemel sorunlara değinerek yürürlükteki kanunun yetersiz olduğunu bu konuda bir düzenleme yapılmadığı takdirde mahkemelerce sonuçlandırılması güç ve uzun sürecek davalarla karşılaşacağımızı belirttim. Ortaklığı giderilemeyen onlarca gayrimenkulle karşılaşmamak için yasama organın bu konuyu gündeme almasını umuyorum.

Son Yazılar