Riskli Yapılarda Kat Malikleri Toplantıya Nasıl Çağrılır?
Hatice KOLÇAK

Hatice KOLÇAK

Genel Yayın Yönetmeni

Riskli Yapılarda Kat Malikleri Toplantıya Nasıl Çağrılır?

Çevre Ve Şehircilik Bakanlığı lisanslı kuruluşlarından alınan çürük raporu ile bina riskli yapı olarak değerlendirilir ve Tapu’ya şerh konur. Bu aşamadan sonra binadaki kat malikleri bir araya gelip karar almalı. Nitekim riskli bina yasal olarak 60 gün içinde yıkılır yada 30 günlük süreler ile uzayabilir. Sonuçta belli bir süre içinde yıkılacağı için, kat maliklerinin bir an evvel usulüne uygun toplantılar yapıp bina ortak karar protokolü ile birlikte yıkıldıktan sonra ne şekilde yapılacağı konusunda anlaşma yapmış olmaları gerekir.

Binadaki tüm kat maliklerinin oy birliği ile karar alması durumunda süreç çok daha rahat ilerler. Genelde risk raporu almadan önce kat maliklerinin aralarında konuşup anlaşmalarında fayda var. Bina yıkıldıktan sonra hangi inşaat firması yapacak ve ne şekilde yapılacağı konusunda hem fikir olmak sonrasında risk raporu için müracaat etmek sağlıklı ve huzurlu bir süreç için idealdir.

Risk raporu olan bina için kat maliklerinin tamamının anlaşamadığı durumlarda 2/3 oy çokluğu aranır. Ancak bunun için önce kat maliklerini toplantıya çağırmak gerekiyor. Kat Malikleri  için bu toplantının noter kanalıyla yapılması 6306 sayılı Afet Yasasına göre mecburidir. Nitekim çoğunluğun aranmadığı bu toplantıda alınacak her türlü karar bütün hak sahiplerini etkileyecektir.

Noter kanalıyla riskli yapı raporu olan binadaki tüm kat malikleri toplantıya çağrılır. Tebliğ edilecek davet mektubunun Kat Maliki’nin yasal ikametgah adresine yapılması gerekir. Toplantı sonucu Kat Malikleri oy birliği ile karar alamazlar ise bundan sonra süreç başka bir boyut kazanır.

İkinci bir toplantı öncesinde Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) lisanslı Değerleme Kuruluşundan  binaya ait rapor istenir. Bu raporda değerleme uzmanı binanın durumunu değerlendirir , hak sahiplerini tespit eder, hak sahiplerine ait arsa payları ve değeri gibi tüm detayları değerlendirerek bir rapor düzenler.

Noter kanalıyla yapılacak ikinci toplantı öncesinde SPK lisanslı değerleme kuruluşunun hazırladığı bu rapor tüm hak sahiplerine tebliğ edilir. Raporun içeriği önemlidir çünkü oy  birliği ile anlaşma olmadığı takdirde raporda yazılan değer üzerinden anlaşmaya yanaşmayanların payları açık artırma ile satışa çıkacaktır. Açık artırma ile önce komşularına, komşulardan biri almaz ise acele kamulaştırma ile hazineye geçecek olan paylar lisanslı SPK Değerleme kuruluşunun verdiği raporda yazan değer üzerinden işlem görür.

6306 sayılı Afet yasasına göre toplantıya gelen ve 2/3 ile karar alan kat malikleri yıkılacak binalarını istediği şekilde ve biçimde istediği şirkete yeniden yaptırabilir. Alınacak bu kararlar kat maliklerinin imzalayacakları bina ortak karar protokolünde imza altına alınmış olacaktır.

Bahsettiğimiz 2/3 çoğunluk binadaki kat maliklerinin sayılarına göre değil arsa payları oranında olur. Müteahhit zamanında her dairenin tapusunu verirken adil bir arsa payı dağılımı yapmamış olabilir. Bu da çok sık rastladığımız bir durum. Bazı dairelere fazla hisse verilirken bir diğer daire için eksik arsadan hisse verilmiş olabiliyor. Bu durumda arsa payı düzeltilmesi ile dava açılmalıdır. Her ne kadar işleyen sistemi durdurmasa da ilerde kaybedilen haklar alınır.

Arsa payları üzerinden sağlanan 2/3 çoğunluk ile toplantıda uzlaşılan kararlar ile ortak karar protokolü düzenlenir. Bina Ortak Karar protokolünde; Toplantıya katılan kat malikleri yeniden binanın yapılması ile ilgili aldıkları kararları ve her türlü detayı yazarak imza altına alır. İmza altına alınan bina ortak karar protokolü, SPK lisanslı kuruluştan alınan değerleme raporu ve kat maliklerinin tamamına noter kanalıyla gönderilen tebliğler ile birlikte Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne gönderilir. Müdürlükte onaylandıktan sonra Tapu Müdürlüne  bildirilir ve şerh edilir.

Toplantıya yada alınan karara katılmayan 1/3’ün sahibi olan kat maliklerine,  imzalanan Bina Ortak Karar Protokolü noter kanalıyla tebliğ edilir. 15 günlük süre içinde alınan karara uymaya hakları vardır. Ancak bu süre içinde yine karara katılmazlar ise SPK lisanslı Değerleme kuruluşundan alınan raporda yazan değer üzerinden hakları açık artırma ile ihaleye çıkacağı yazılıdır.

Tüm bu süreç tam ve noksansız yürümelidir. Aksi durumda hem zaman hem para kaybı yaşanır. Oy birliği ile karar alınamayan binalarda mutlaka daha işin başında bu konuda bir uzmandan yardım alınmasında fayda var.

Çoğu kez riskli yapılarda 2/3 çoğunluk bile sağlanamıyor. Bu durumda bina yıkımı gerçekleştikten sonra yeniden yapım için bir araya gelemeyen, anlaşamayan kat maliklerinin arsa haline gelen mülkiyetleri kamulaştırılabilir.

Hatice KOLÇAK Twitter da takip et! @haticekolcak

Son Yazılar