Yeni 'Maketten Konut' düzenlenmesinde neler değişti?
Hatice KOLÇAK

Hatice KOLÇAK

Genel Yayın Yönetmeni

Yeni 'Maketten Konut' düzenlenmesinde neler değişti?

01 Aralık 2014 - 06:48 - Güncelleme: 26 Ağustos 2016 - 15:07

Yeni “Maketten Konut” düzenlenmesinde neler değişti

Ülkemizde yıllardır maketten konut satışlarında ciddi mağduriyetler yaşanıyor. Bütün birikimini yatırmış ama evi hayal olmuş binlerce mağdur var. Evet 28 Mayıs 2014 tarihinde 6502 sayılı yeni Tükeci Kanunu ile ön ödemeli konut (maket konut) satışları için devrim niteliğinde düzenlemeler yapıldı. 27 Kasım’da ise beklenen yönetmelik yayınlandı. Çok şey değişti gerek müteahhit gerek tüketici açısından. Zafer tükecinin ama..

Yapılan yasal düzenlemeler tam anlamıyla uygulandığı takdirdekonut mağduriyetleride  en aza inecektir. Tabi burda çarkın dönmesi için iyi bir denetim gerekiyor. Ne yazık ki Gümrük ve Ticaret Bakanlığı’nın bu konudaki denetimleri çok yetersiz. Bu noktada iş başı düşüyor yani tüketiciye.

Denetim çarkını tüketici yani konut alıcısı çevirmeli ki , bunun için de yasal düzenlemeyi iyi bilmeli..  Kendi hakları ve satıcının hakları nedir, nasıl olmalı öğrenmeli. Şimdi bana diyorsunuz ki ne gerek var kim uğraşacak. Bende diyorumki uğraşmanız bu konudaki dersinize iyi çalışmanız gerekiyor. Çünkü çarşıdan gömlek, pazardan dometes almıyorsunuz tüm birikiminizi yatıracak belki de hayatınız boyunca ödeyeceğiniz büyük bir maddi yükün altına gireceksiniz. Değmez mi dersini çalışmaya. Tamam istemiyorsanız en azından bilen birinden yardım alın. Ama öyle hemen atlamayın araştırın.

Öğrenmeniz gerekenler, sormanız ve sorgulamanız gerekenleri yeni düzenlemeye uygun şekilde kısaca şu başlıklarla toparlayabiliriz. 

Satış ofisinde maket konuttan bir daireyi çok beğendiniz ve satın almaya karar verdiniz. İlk önce size ön bilgilendirme formu verecekler, vermezler ise siz isteyin. Bu form sizin anlayacağınız şekilde en az 12 punto büyüklüğünde sade ve anlaşılır yazılmış olmalı. Ön bilgilendirme formu adından da belli olduğu gibi projenin tüm bilgilerinin olduğu ve sizin yasal haklarınızıda yazan bir form. Konutun fiyatı varsa faiz ve diğer tüm masrafları, satıcının kim olduğu ve adresi varsa MERSİS numarası, konutun teslim tarihi, yapı ruhsatının alınış tarihi (yapı ruhsatı olmayanlar ön ödemeli konut satamaz), teminatlar,  yönetim planı bilgileri, cayma ve sözleşmeden dönme haklarınız, vaziyet planı, kat planı ve bağımsız bölümün net ve brüt metrekareleri.

Bu ön bilgilendirme formunun verilmesinin ispat yükü satıcıya aittir. 

Bilgilendirme sonrası satın almaya karar verdiğiniz konutun satışıiçin iki yöntem var. Birincisi; kat irtifakı devrinin tüketici lehine tapu siciline tescil edilmesiyle birlikte yapılacak yazılı bir sözleşme ya da bunun yerine ikincisi; Satış Vaadi sözleşmesinin noterde yapılması ile Ön Ödemeli konut satış sözleşmesi kurulur. Bu şekilde yapılmayan sözleşmeler geçersiz olduğundan satıcı tüketiciden onu borç altına sokacak para, senet vb bir şey isteyemez.

Satış Vaadi Sözleşmesi nasıl olmalı, içeriğinde neler yazılmalı olmazsa olmaz maddelerini daha sonra detaylandırmak istiyorum. Bu noktada bilinmesi gereken ön bilgilendirme formunda yukarıda yazdığım maddelerin açılımı olması gerektiği. En çokta üzerinde durduğum net ve brüt metrekare alanların sözleşmede yazılma zorunluluğu. Çünkü net ve brüt karmaşası konut alıcısını yanıltıyor. Brüt ile net arasında piyasada yüzde 50’ye varan oransal farklar var. Diğer önemli bir husus ise anlaşmazlıklarda Tüketici Hakem heyetleri ile Tüketici mahkemelerinin yetkili olduğunun bildiriliyor olması.

Sözleşmenin kurulduğu ilk on dört gün içinde tüketici aldığı konuttan her hangi bir sebep göstermeden cayma hakkına sahip. Cayma hakkının noterlik kanalıyla satıcıya bildirilmesi gerekiyor. Varsa kullanılacak konut kredisi bu bildirimide satıcı konut finans kuruluşuna yapmak zorunda. 

Bence buradaki önemli başka bir karar ise yapılan sözleşmeden istenildiği zaman tüketicinin dönebilmesi. Konut teslimine kadar yüzde 2 tazminat ve yapılan vergi, harç ve benzeri yasal masrafları ödemeniz durumunda ben vazgeçtim diyebiliyorsunuz. Daha da önemli başka bir konu ise; satıcı taahütlerini yerine getirmediğinde, taksitleri ödeyemeyecek kadar uzun süreli işsiz kalmanız durumunda, tüketicinin vefat etmesi,  taksitle alınmış mevcut sözleşmenin teslime kadar ödenmek kaydı ile başka bir sözleşme ile değiştirilme önerisinin satıcı tarafından kabul edilmediği ve aynı konutun bir kaç kişiye satılması durumunda hiç bir bedel, faiz, masraf ödemeden sözleşmeden dönebilirsiniz. 90 gün içinde ödediğiniz rakam ve sizi borç altına sokan tüm belegeler geri verilecektir.

Konutun teslimi 36 ayı geçemez. Konut teslimi tüketicinin adına tapuda tescil edilmesi ve kullanmaya (oturmaya) elverişli bir şekilde tüketiciye teslim ile mümkündür.

Proje devam ederken yapılan proje değişikleride düzenlemenin konusu. Konut projesinde değişiklik yaptım diyen inşaat firması bunu tüketiciye yazılı bildirmeli. Proje değişikliğini kabul etmeyen tüketici bir ay içinde hiç bir bedel ödemeden verdiğinide geri alarak sözleşmeden dönebilir.  Ancak değişikliğin yasal bir sebep ya da mücbir sebep ile yapılmış olması durumunda sözleşmeden dönen tüketiciden masraf ve yüzde 2 tazminatı satıcı alma hakkına sahiptir.  

İnşaat firmaları otuz adet ve üzeri konutun yapımı için tamamlama sigortası yaptırmak zorundalar. Ancak tamamlama sigortası diye henüz bir ürün yok. Bu nedenle, banka teminat mektubu, hakediş sistemi, bağlı kredi ya da bakanlığın kabul edeceği başka bir teminat şekli olmalıdır. Bağlı kredi (konut kredisi) kullanımında kullanılmayan kısım için satıcı ayrıca teminat vermelidir.
 

Hatice Kolçak

twitter/haticekolcak

Son Yazılar