Türkiye’deki alışveriş merkezleri ve yatırımlarını temsil eden tek kuruluş Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği (AYD) olarak, 2 Ekim 2018 tarihinde T.C. Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından Türkiye Bankalar Birliği’ne gönderilen ve medyada da yer alan ‘Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karara İlişkin Tebliğ’de Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ Taslağı’ ile ilgili görüşlerimizi kamuoyu ile paylaşmak isteriz.
Emlak Pencerem / Emlak haberleri Merkezi - 4 Ekim 2018 - İstanbul
Söz konusu tebliğ taslağında Türk Lirası’na geçişte merakla beklenen kur oranı için şu tanım getirilmiştir: “….sözleşme bedelleri taraflarca Türk parası olarak belirlenirken mutabakata varılamazsa, 02/01/2018 tarihi ve öncesinde akdedilen sözleşmelerde bedeller 02/01/2018 tarihindeki Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası efektif satış kuru kullanılarak, 02/01/2018 tarihinden sonra akdedilen sözleşmelerde bedeller sözleşme tarihinde geçerli Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası efektif satış kuru kullanılarak belirlenir. Söz konusu tutarlar sözleşmenin yenileme dönemine kadar uygulanmaya devam edilir. Yenileme döneminde tekrar tespit edilecek tutarlar ise, bu fıkranın ilk cümlesi uyarınca belirlenen Türk parası karşılığın, 02/01/2018 tarihinden yenileme tarihine kadar Türkiye İstatistik Kurumunun her ay için belirlediği tüketici fiyat endeksi (TÜFE) aylık değişim oranları esas alınarak hesaplanacak tutarını geçemez.”
Bu tebliğ taslağının, yüzlerce milyar dolarlık hacmi olan tüm gayrimenkul sektörünü olumsuz etkileyeceği gibi lojistik ve ofis kiralama türü uygulamalarda da durağanlığa ve yeni yatırımların artık olmamasına sebebiyet vermesinden endişe duymaktayız.
Ülkemizde 58 milyar dolarlık alışveriş merkezi yatırımı yapılmıştır. Bu yatırımın %30’una tekabül eden 17 milyar dolarlık kısmı tamamen yabancı sermaye tarafından gerçekleştirilmiştir.
Alışveriş merkezlerinin fonlaması da diğer gayrimenkul yatırımları gibi büyük oranda döviz kredileri ile uzun vadeli olarak yapılmıştır. Dolayısıyla bankalara tüm kredi faizi ve geri ödemeler döviz ile yapılmak zorundadır. Sektörümüzün döviz ile olan borçluluğu ise 15 milyar dolar seviyelerindedir. Dövizle olan borcu Türk Lirası ile, üstelik Güncel olmayan bir döviz kuru ile toparlamak ve bankalara ödemek imkânsız hale gelecektir. Bu karar sonrası, bankalara temlik olarak verdiğimiz ve AVM’nin değerini gösteren kira kontratlarının değeri de aynı oranda düşeceği için bu durum, bankaların ek teminat istemelerine de sebep olacaktır.
Kontratların güncel olmayan bir kurdan Türk Lirası’na çevrilmesi ve kontrat süresince enflasyonun uygulanamayacak olması da bir başka problemdir. Bu anlamda devletimizin herhangi bir müdahalesi olmadan, serbest piyasa ekonomisinin gereği olarak AVM yatırımcısı ve perakendecinin karşılıklı anlaşacakları bir ortam sağlanmasının gerekliliğine inanıyoruz. Tarafların belirlenen süre zarfında anlaşamaması durumunda yatırımcı ve perakendeciye karşılıklı çıkış hakkının tanınması daha doğru bir uygulama olurken böylelikle serbest piyasa ekonomisine devletimizin müdahale etmemesi sağlanmış olacaktır. Unutulmaması gereken önemli bir husus da AVM’lerde kira kontratlarının dinamiği 5+5 yıl toplam 10 yılık bir mantıkla yapılmakta olmasıdır. Dolayısıyla yukarıda bahsedilen karar ile 10 yıllık bir süre zarfında kiralara zam yapılamayacak olması anlaşılmaktadır ki bunun bir ifade hatası olduğunu düşünmekteyiz. Bakanlığımızın normal kontratlarda olduğu gibi senelik artışlara izin vereceğini, hatta alışveriş merkezi yatırımcısının ödeme kabiliyetini artırmak için bu artışların 3 aylık dönemlerle enflasyon artışlarına göre yapılması gerektiğini düşünüyoruz. Bu yapılmadığı takdirde sektörün sürdürülebilirliğinin tehlikeye atılacağını göz önünde bulundurmak gerekmektedir.
Bu karar ile birçok Alışveriş Merkezi yatırımcısının iflas edeceği, banka kredilerinin ödenmesinde büyük sorun yaşanacağı bir gerçektir. Ayrıca ülkemize yatırım yapan ve Türkiye’ye son 10 yılda giren direkt yabancı sermayenin %12’si alışveriş merkezi yatırımları ile gelmiştir. Bu yönetmelik yabancı yatırımcının Türkiye’de çok ciddi miktarda kayba uğraması ve Türkiye’den uzaklaşması anlamına gelecektir.
Böyle bir durumda;
Bankalar ve finansal kuruluşları tarafından geliştirme faaliyetleri finanse edilmiş olan gayrimenkullere sahip şirketler, bu kanun kapsamında döviz cinsinden yapmış oldukları gayrimenkul kiralama sözleşmelerini Türk Lirası’na çevirdikleri taktirde, ilgili bankalar da kullandırmış oldukları döviz cinsinden kredileri yine bu kanun maddesinde belirtildiği şekilde Türk Lirası’na çevirmek zorundadırlar.
Gerek AVM yatırımcısı gerekse perakendeci, kira ilişkisi kurarken karşılıklı fayda ve fırsat görerek bu ilişkiyi tesis ederler. Bu kira ilişkisini tesis ederken belirledikleri kira bedeli iki tarafın mutabakatı ile belirlenir. Her yıl bu kira bedelini enflasyona karşı korumak iki taraf için de doğaldır ve tüm dünyadaki uygulamalar kira artışının yıllık bazda belirli bir endeks ile yapılması esasına dayanır. Beklentimiz ve perakendeciler tarafından da kabul görecek olan uygulama, her kira yılı sonunda bir önceki yılın kira bedelinin enflasyon oranında arttırılması ile yeniden belirlenmesidir. Bu düzenleme, etiket fiyatlarını zaten bu enflasyon oranında arttıran perakendecinin de itirazı olmayacak makul bir düzenleme olur.
Yabancı sermaye çekmek için bunca gayret gösterilirken, bankalarımızın sendikasyon kredileri bile kamuoyunca takip edilirken ülkeye milyarlarca dolar yatırmış yabancı yatırımcıyı küstürür, büyük zararlara uğratırsak bu ülkeye yeni sermayenin nasıl ve kim tarafından getirileceği de akıllara gelen sorular arasında ilk sırada yer alıyor.
Üzerinde durulması gereken bir başka nokta da döviz kurlarının yükselmesi ile birlikte perakende markalarımız ekonomimizdeki ve döviz kurlarındaki hareketlilik sebebi ile maliyetlerindeki artışı öne sürerek sattıkları ürünlere %35- 40 fiyat artışı uygulamış olmasıdır. Buna karşılık AVM kiralarında 02.01. 2018 tarihli kurdan TL’ye dönüş zorunluluğunun gündeme getirilmesinin hakkaniyetli ve adalete uygun bir tablo sergilemediğini üzülerek belirtmek isteriz. Oysa alışveriş merkezleri perakendecimize, kira - ciro oranını makul seviyelerde tutmak için her zaman gerekli indirimleri vermektedir.
Ülkesinin menfaatlerini düşünen, bu ülkenin sürdürülebilir büyümesine hizmet eden her kurum gibi Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği (AYD) olarak ‘Yatırımcıları Korkutmayalım’ diyor bu gerçekleri bir kez daha vurgulamayı bu ülkeye bir borç biliyor, söz konusu tebliğ taslağının milyar dolarlarla ifade edilebilecek gayrimenkul sektörüne ciddi hasar vereceğini ve gereken düzenlemenin yatırımcılara, bankalara dolaysıyla ekonomiye zarar vermeden hazırlanacağını umut ediyoruz.
Emlak Pencerem / Emlak haberleri Merkezi - 4 Ekim 2018 - İstanbul
Söz konusu tebliğ taslağında Türk Lirası’na geçişte merakla beklenen kur oranı için şu tanım getirilmiştir: “….sözleşme bedelleri taraflarca Türk parası olarak belirlenirken mutabakata varılamazsa, 02/01/2018 tarihi ve öncesinde akdedilen sözleşmelerde bedeller 02/01/2018 tarihindeki Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası efektif satış kuru kullanılarak, 02/01/2018 tarihinden sonra akdedilen sözleşmelerde bedeller sözleşme tarihinde geçerli Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası efektif satış kuru kullanılarak belirlenir. Söz konusu tutarlar sözleşmenin yenileme dönemine kadar uygulanmaya devam edilir. Yenileme döneminde tekrar tespit edilecek tutarlar ise, bu fıkranın ilk cümlesi uyarınca belirlenen Türk parası karşılığın, 02/01/2018 tarihinden yenileme tarihine kadar Türkiye İstatistik Kurumunun her ay için belirlediği tüketici fiyat endeksi (TÜFE) aylık değişim oranları esas alınarak hesaplanacak tutarını geçemez.”
Bu tebliğ taslağının, yüzlerce milyar dolarlık hacmi olan tüm gayrimenkul sektörünü olumsuz etkileyeceği gibi lojistik ve ofis kiralama türü uygulamalarda da durağanlığa ve yeni yatırımların artık olmamasına sebebiyet vermesinden endişe duymaktayız.
Ülkemizde 58 milyar dolarlık alışveriş merkezi yatırımı yapılmıştır. Bu yatırımın %30’una tekabül eden 17 milyar dolarlık kısmı tamamen yabancı sermaye tarafından gerçekleştirilmiştir.
Alışveriş merkezlerinin fonlaması da diğer gayrimenkul yatırımları gibi büyük oranda döviz kredileri ile uzun vadeli olarak yapılmıştır. Dolayısıyla bankalara tüm kredi faizi ve geri ödemeler döviz ile yapılmak zorundadır. Sektörümüzün döviz ile olan borçluluğu ise 15 milyar dolar seviyelerindedir. Dövizle olan borcu Türk Lirası ile, üstelik Güncel olmayan bir döviz kuru ile toparlamak ve bankalara ödemek imkânsız hale gelecektir. Bu karar sonrası, bankalara temlik olarak verdiğimiz ve AVM’nin değerini gösteren kira kontratlarının değeri de aynı oranda düşeceği için bu durum, bankaların ek teminat istemelerine de sebep olacaktır.
Kontratların güncel olmayan bir kurdan Türk Lirası’na çevrilmesi ve kontrat süresince enflasyonun uygulanamayacak olması da bir başka problemdir. Bu anlamda devletimizin herhangi bir müdahalesi olmadan, serbest piyasa ekonomisinin gereği olarak AVM yatırımcısı ve perakendecinin karşılıklı anlaşacakları bir ortam sağlanmasının gerekliliğine inanıyoruz. Tarafların belirlenen süre zarfında anlaşamaması durumunda yatırımcı ve perakendeciye karşılıklı çıkış hakkının tanınması daha doğru bir uygulama olurken böylelikle serbest piyasa ekonomisine devletimizin müdahale etmemesi sağlanmış olacaktır. Unutulmaması gereken önemli bir husus da AVM’lerde kira kontratlarının dinamiği 5+5 yıl toplam 10 yılık bir mantıkla yapılmakta olmasıdır. Dolayısıyla yukarıda bahsedilen karar ile 10 yıllık bir süre zarfında kiralara zam yapılamayacak olması anlaşılmaktadır ki bunun bir ifade hatası olduğunu düşünmekteyiz. Bakanlığımızın normal kontratlarda olduğu gibi senelik artışlara izin vereceğini, hatta alışveriş merkezi yatırımcısının ödeme kabiliyetini artırmak için bu artışların 3 aylık dönemlerle enflasyon artışlarına göre yapılması gerektiğini düşünüyoruz. Bu yapılmadığı takdirde sektörün sürdürülebilirliğinin tehlikeye atılacağını göz önünde bulundurmak gerekmektedir.
Bu karar ile birçok Alışveriş Merkezi yatırımcısının iflas edeceği, banka kredilerinin ödenmesinde büyük sorun yaşanacağı bir gerçektir. Ayrıca ülkemize yatırım yapan ve Türkiye’ye son 10 yılda giren direkt yabancı sermayenin %12’si alışveriş merkezi yatırımları ile gelmiştir. Bu yönetmelik yabancı yatırımcının Türkiye’de çok ciddi miktarda kayba uğraması ve Türkiye’den uzaklaşması anlamına gelecektir.
Böyle bir durumda;
Bankalar ve finansal kuruluşları tarafından geliştirme faaliyetleri finanse edilmiş olan gayrimenkullere sahip şirketler, bu kanun kapsamında döviz cinsinden yapmış oldukları gayrimenkul kiralama sözleşmelerini Türk Lirası’na çevirdikleri taktirde, ilgili bankalar da kullandırmış oldukları döviz cinsinden kredileri yine bu kanun maddesinde belirtildiği şekilde Türk Lirası’na çevirmek zorundadırlar.
Gerek AVM yatırımcısı gerekse perakendeci, kira ilişkisi kurarken karşılıklı fayda ve fırsat görerek bu ilişkiyi tesis ederler. Bu kira ilişkisini tesis ederken belirledikleri kira bedeli iki tarafın mutabakatı ile belirlenir. Her yıl bu kira bedelini enflasyona karşı korumak iki taraf için de doğaldır ve tüm dünyadaki uygulamalar kira artışının yıllık bazda belirli bir endeks ile yapılması esasına dayanır. Beklentimiz ve perakendeciler tarafından da kabul görecek olan uygulama, her kira yılı sonunda bir önceki yılın kira bedelinin enflasyon oranında arttırılması ile yeniden belirlenmesidir. Bu düzenleme, etiket fiyatlarını zaten bu enflasyon oranında arttıran perakendecinin de itirazı olmayacak makul bir düzenleme olur.
Yabancı sermaye çekmek için bunca gayret gösterilirken, bankalarımızın sendikasyon kredileri bile kamuoyunca takip edilirken ülkeye milyarlarca dolar yatırmış yabancı yatırımcıyı küstürür, büyük zararlara uğratırsak bu ülkeye yeni sermayenin nasıl ve kim tarafından getirileceği de akıllara gelen sorular arasında ilk sırada yer alıyor.
Üzerinde durulması gereken bir başka nokta da döviz kurlarının yükselmesi ile birlikte perakende markalarımız ekonomimizdeki ve döviz kurlarındaki hareketlilik sebebi ile maliyetlerindeki artışı öne sürerek sattıkları ürünlere %35- 40 fiyat artışı uygulamış olmasıdır. Buna karşılık AVM kiralarında 02.01. 2018 tarihli kurdan TL’ye dönüş zorunluluğunun gündeme getirilmesinin hakkaniyetli ve adalete uygun bir tablo sergilemediğini üzülerek belirtmek isteriz. Oysa alışveriş merkezleri perakendecimize, kira - ciro oranını makul seviyelerde tutmak için her zaman gerekli indirimleri vermektedir.
Ülkesinin menfaatlerini düşünen, bu ülkenin sürdürülebilir büyümesine hizmet eden her kurum gibi Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği (AYD) olarak ‘Yatırımcıları Korkutmayalım’ diyor bu gerçekleri bir kez daha vurgulamayı bu ülkeye bir borç biliyor, söz konusu tebliğ taslağının milyar dolarlarla ifade edilebilecek gayrimenkul sektörüne ciddi hasar vereceğini ve gereken düzenlemenin yatırımcılara, bankalara dolaysıyla ekonomiye zarar vermeden hazırlanacağını umut ediyoruz.
