GAYRIMENKUL FİNANSMANINDA UYGULANAN YOLLAR VE...

GAYRIMENKUL FİNANSMANINDA UYGULANAN YOLLAR VE BAŞARISIZLIKLAR 

Nova Holding CEO'su Müjdat Güler gayrimenkul finansmanında uygulanan yollar ve başarızlığın nedenlerini anlattı. Güler, "Geçmişi analiz etmeyenler, geçmişten ders almayanlar, aynı hataları yapmaya devam ederler." dedi.

GAYRIMENKUL FİNANSMANINDA UYGULANAN YOLLAR VE BAŞARISIZLIKLAR 
Editor: Hatice Kolçak
10 Nisan 2019 - 17:54

Nova Holding CEO'su Müjdat Güler, gayrimenkul sektöründe uygulanan finansman modellerini, geçmişte uygulanan başarısız modelleri ve yapılması gerekenleri anlattı. Güler geçmişte uygulanan KEY sistemini ve uygulama da yapılan hataları şu sözlerle ifade etti.

Bugün sizlere geçmişte gayrimenkul finansmanında uygulanan yollar ve başarısızlıklarla ilgili  örnekleri anlatmaya çalışacağım. Geçmişi analiz etmeyenler, geçmişten ders almayanlar, aynı hataları yapmaya devam ederler...  Burada ilk olarak konut edindirme yardımını işlemeye çalışacağım.

Konut edindirme yardımı, mortgage sisteminin Türkiye’de alt yapısının o kadar kolay oturmayacağını gördüğümüzden; önce fon yaratalım, sonra üstüne emlak sistemini, mortgage sistemini ve ikincil kağıtları oturturuz diyerek bir hayalle başladı. İnsanların tasarruf edecek kadar bir gelirleri ve alışkanlıkları olmadığı için en kolay yolun onlara ödenen bedellerden bir kısmını ayırarak bir fon üretelim ve zaten maaşlarında bir azalma söz konusu olmadığı için işveren tarafından yatırılan bir bedel olduğundan rahatlıkla işler ve tutar diye düşündük. 

Uygulama ne kadar devam etti, kimler ödeme yaptı?
KEY kesintileri 1986 yılında başladı, 1995 yılına kadar 9 yıl süreyle devam etti. Ancak çalışanlar konut sahibi olamadan uygulama 1996 yılında durduruldu. 

1999'da çıkarılan 588 sayılı kanun hükmünde kararname ile KEY hesaplarının tasfiyesi kararlaştırıldı ve Emlak Bankası hesaplarında bulunan KEY kesintilerinin parasal miktarı değerindeki gayrimenkul, Emlak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı (EGYO) AŞ'ye devredildi.

İyi değerlendirilmedi
Devir sırasında fonun değeri belli miydi?
Ne yazık ki, devredilen Emlak Bankası gayrimenkullerinin ekspertiz değeri bir sır olarak kaldı. Devir sırasında Emlak Bankası gayrimenkullerinin değerinin çok yüksek tutulduğu ve böylece KEY hesaplarının zarara uğratıldığı sık sık gündeme getirildi.

Fon nasıl değerlendirildi? 
Nemalandırma, KEY uygulamasını başlatan 3320 sayılı yasaya uygun olarak yapılmadı. 3320 sayılı yasanın 10. maddesi ve bu yasaya göre çıkarılan uygulama yönetmeliğinin 27. maddesine göre kesintilerin Emlak Bankası'nın 6 aylık vadeli mevduat faizi, devlet tahvili, Hazine bonosu ve gelir ortaklığı senetleri gibi çeşitli seçeneklerle nemalandırılması gerekiyordu. 

Amaç, birikimlerin enflasyon karşısında korunması ve reel olarak artmasıydı. Görev Emlakbank'a verilmişti. Yasanın ve yönetmeliğin hükümlerine rağmen Emlak Bankası'nın KEY hesaplarına uyguladığı nema (faiz) komik düzeylerde kaldı. Bu düşük nemalandırma sonucunda KEY hesapları eridi.
O para ile alınmış arsalar Emlak konut GYO’na devredildi ve bir kurum zenginleştirilirken, sisteme para yatırmış 1.826.000 ( Bir milyon sekiz yüz yirmi altı bin) kişi mağdur edildi. Yatırdıkları paralar insanlara değerinin çok altında iade edildi.

Hedef, konut edindirme yardımı ile inşaat sektörünü ucuz ve öz kaynaklara yöneltmek, arazilere yatırım yaparak ucuz kaynak almak ve bugünkü gibi inşaat maliyetinin en önemli parçası olan arsa sorununu çözmekti. 

Araziler, arsaya dönüştürüldüğünde elde edilen kaynakların içine teknoloji katıldığında kısa sürede inşaat yaparak insanları kira öder gibi konut sahibi yapacaktık…
Regülasyonu kurup, emlak sektörünü düzeltip, mortgage yasasını çıkartıp, bitmemiş ve iskansız binayı satmayıp, tapu sigortası modeli getirerek insanların sisteme güvenini sağlayıp, yolsuzluklara ve yoksulluğa mani olacaktık…

Sorunu görüyor çözümü de biliyorduk ama devletin kesesinin delik olması ve gelen her parayı buharlaştırma ve keriz silkeleme operasyonu yapma gibi kötü bir alışkanlığı ve sorumsuz davranışları neticesinde hem devlete olan güveni sarstık hem de konut finansmanında kolay yolu seçmek varken, Ayşe hanımın mevduatı ve Mehmet efendinin avansı ile sat yap modelini benimsedik; ekonomik kriz kapıya gelip, faizler artıp, konut sektörü yara alınca şimdi konut finansmanında modeller diye ortaya çıkıyoruz…

Dünü yaşatanlar bugün karşımıza çıkıp sakın bilirkişi diye ortada dolaşmayın, biz sizin nasıl bilmez kişiler olduğunuzu çok iyi biliriz; köşeye çekilin ve bu iş nasıl yapılır dinleyin ama sessiz ve akıllı bir öğrenci gibi dinleyin, aman kendinizden bir şey katmayın çünkü bu işi hiç ama hiç bilmiyorsunuz beyler…

Sevgi, saygı ve selam ile…

YORUMLAR

  • 0 Yorum