Konut Almanın Zamanı Geldi Mi?

Emlak Pencerem Genel Yayın Yönetmeni ve Gayrimenkul Uzmanı Hatice Kolçak Merkez Bankası'nın yaptığı faiz indirimini ve bunun konut piyasasına etkilerini anlattı. Konut almak için doğru zaman mı? Yapılan indirimle konut fiyatlarında bir değişim oldu mu? Konut kredisi faiz oranları ne durumda? Hepsi haberimizin devamında...

Konut Almanın Zamanı Geldi Mi?
Editor: Hatice Kolçak
23 Mayıs 2020 - 14:20 - Güncelleme: 23 Mayıs 2020 - 16:52

Merkez Bankasından beklentiler yönünde bir karar çıktı

''Merkez Bankası, 2 gün önce politika faizini belirlemek üzere toplantısını yaptı. Politika faiz oranını 50 baz puan düşürdüğünü açıkladı Merkez Bankası. Geçen ay ve ondan önceki ay daha doğrusu geçen yılın ikinci yarısından itibaren düzenli indirim yapan Merkez Bankası aslında Mayıs ayında da bu kuralı değiştirmedi ve beklentiler yönünde bir karar çıktı çünkü genelde beklenti 50 baz puanlık bir faizlik indirimiydi. 100 baz puan olabilir mi diye söyleyenler vardı ama. Geçtiğimiz aylarda da bu tarz şeylerde oldu çünkü. Beklentinin üstünde faiz indirimleri de oldu. Fakat bu Mayıs ayı için beklentiler yönünde bir karar alındı ve 8,75'ten 8,25'e indi politika faizi.'' 

Merkez Bankasının yaptığı bu faiz indirimi neden önemli?

''Çünkü bu karar hayatımızdaki herşeyi etkiliyor. Bütün ekonomik verileri, piyasayı, doları, herşeyi... Dolayısıyla bizim için de önemli. Kredilere de değineceğim. Farklı farklı bir sürü kredi var; ihtiyaç kredisi var ev kredisi var vs. Ben sizlere konut kredisinden bahsedeceğim. Konut kredisini direkt etkiliyor faiz indirimleri çünkü. Bu karar alındığı süreden bu yana herhangi bir değişim olmadığını söyleyebilirim. Konut kredilerinde 0,89'lar var ikinci ellerde bankaların verdiği şu sıralarda. Sıfır bir ev alacaksanız 0,79 civarı faizler uygulanıyor. 2 gün içerisinde bir değişim yok ama ne olur ''Biraz esner mi gevşer mi?'' kısmına bakarsak mantıken biraz esnemesi lazım çünkü 50 baz puanlık faiz indiriminin fiyatlara yansıması lazım. Bir iki bankada 0,89 faiz indirimi vardı, belki diğer bankalarda bunu yakalar diye düşünüyorum. 0,89'lardan aşağı gelir mi dersek belki 0,85'lere inebilir.'' 


Faiz indikçe konut satışları olumlu etkileniyor

''Krediler, konut satışlarını etkiliyor, bu kesin ve net. Geçmiş verilerden de bunları çok rahatlıkla okuyabiliyoruz. Özellikle kredi kullanacak insanlar faizler düştüğünde direk harekete geçiyor. Şimdi bir örnek vermek istiyorum: 2019 yılının ilk yarısı zordu hem konut satışları anlamında özellikle faizlerin yüksek olması anlamında. Özellikle konut kredisi faiz oranları yüzde 2'lerdeydi ortalamada. İkinci yarıdan itibaren faizin inmesiyle kredilerdeki seviye aşağıya inmeye başladı. 2019'da şöyle birşey oldu: 1 milyon 349 bin adet konut sattık ve bunun yüzde 30'unu yani ilk 6 ay faiz ortalaması yüksek olmasına rağmen 2. yarıda faizlerin inmesiyle beraber ipotekli konut satışlarında ciddi bir patlama oldu. Dolayısıyla biz toplama baktığımızda toplam satış içerisindeki payının yüzde 30 olduğunu görüyoruz yani hemen hemen satılan evlerin yüzde 30'u krediyle satılmış. Demek ki faizler indikçe satışları olumlu anlamda etkiliyor.''

Geçen seneye göre hala yüzde 12 yukarıdayız

''2020'ye baktığımız zaman, 2020'de faizler zaten düşüktü, geçen seneki yüzde 2 seviyeleri yoktu. Bu seneye zaten düşük seviyelerle girdik. Dolayısıyla satışlara baktığımız zaman yüzde 39 40'larda ipotekli konut satışların fazla olduğunu görüyoruz. Nisan ayında satışların düşük olmasına rağmen biz ipotekli satışların yüksek olduğunu görüyoruz. Demek ki krediler düşük olduğu sürece kredi kullanarak ev alanların sayısı her zaman yüksek. Bu şu demek oluyor: 2019 yılının Ocak Şubat Mart Nisan aylarına baktığımız zaman konut satışlarının toplamı 340 bin 836 seviyesinde yani geçen sene ilk 4 ay 340 bin konut satmışız. 2020'ye geldiğimizde Ocak, Şubat, Mart'ın ilk 2 haftasına kadar Corona olmadan önce satışlar oldukça iyi gidiyordu. Çok ciddi satışlar yakalıyorduk faiz oranları düşük olduğu için. Ne oluyordu? İpotekli konut satışları da artmış oluyordu. Tabi Nisan ayında salgın nedeniyle insanlar hareket edemediği için satışlarda da bir düşüş oldu fakat 2020'nin ilk 4 ayına baktığımızda 383 bin 821 adet konut satılmış yani geçen senenin ilk 4 ayıyla kıyasladığımız zaman hala yüzde 12 gibi yukarıda görünüyoruz, bu sene yüzde 12 daha fazla satış olmuş.'' 
 
Konut almanın zamanı mı değil mi?

''Faizlerin düşük olması nedeniyle elinizde TL tutuyorsanız bu faizden kazandırmıyor, paranızı koruyamıyorsunuz gibi gözüküyor. Parası dolarda, altında veya başka finansal  yatırım araçlarda değil ama parası TL ve mevduatta duruyor fakat mevduat faizlerinin geldiği nokta da belli dolayısıyla ev alınır mı noktasına baktığımız zaman özellikle borç, harç yapılmayacaksa ayağınızı  yorganınıza göre uzatıp kendinize ve geleceğinize güveniyorsanız bu noktada önemli bir karar verilebilir. Bugün içerisinde bulunduğumuz şartları size anlatmaya çalışıyorum, sonuçta karar sizin. Bunu unutmayalım. 
 
Ev fiyatları ile ilgili çok fazla spekülasyon var bence. Çok düşecek, yarı fiyatına düşecek gibi söylemler var, piyasa analizi mutlaka yapmalısınız. Kendi mahallenizden bile hareket ederek yada taki ettiğiniz bir ev  vardır ona bakarak piyasayı çok rahat analiz edebilirsiniz. Burada illa başkasından akıl almanıza da gerek yok. Şu anda gördüğüm müteahhitler ev fiyatlarını çok düşürme taraftarı değiller. Şu sıralarda ev fiyatlarında  zaten çok büyük bir düşüş yok, onu söylemekte fayda var. Diğer taraftan üretici kısmı var, 2. el iyi oranda satılıyor dolayısıyla yeni üretim yapılmadığı sürece bir yerde mutlaka tıkanıklık olacaktır çünkü eldeki  stokları şu anda yiyoruz, o stoklarda yavaş yavaşta olsa satışlar devam ediyor. Geçen seneye göre yüzde 12'lik bir fazlamız var konutta ve aslına bakarsanız müteahhitlerde öyle ev yapmayı çok istemiyor. Onlarda  biraz görmek ve ellerindeki stokları eritmek istiyorlar, bir süre daha üretim yapılmayacak. Tüm bu veriler ışığında fiyatlar nereye gider, alım zamanı mı değil mi? Bu kararı siz vereceksiniz gibi duruyor. İhtiyacınız  olup olmadığı da önemli. Araştırmanızı, analizinizi yaparak, geçmişi okuyarak bu kararı verebilirsiniz.''