Konut fiyatları düşüyor mu?

Aremas, İstanbul’un belli bölgelerindeki konut fiyatlarının aşağıya düşmesinin temel nedenlerini sıraladı

Emlak Pencerem / Emlak Haberleri merkezi - 14 Aralık 2016 - İstanbul

2010 yılında, konut sektörü başta olmak üzere büyük ölçekli gayrimenkul projelerine pazarlama ve satış danışmanlığı hizmeti sunma amacıyla kurulan Aremas, özellikle Anadolu yakasında kentsel dönüşüm sebebiyle oluşan konut stoğunu beklentilerin doğru analiz edilememiş olmasına bağlıyor.

Aremas Gayrimenkul Kurucusu ve Genel Müdürü Vedat Arslan’ın konu ile ilgili yorumu şöyledir:

Özellikle Fikirtepe ve Bağdat Caddesi gibi orantısız arzın meydana geldiği bölgelerde oluşan satış rekabeti, firmaları da doğrudan ya da dolaylı indirimlere zorlamaktadır. Bu da fiyat artışından ziyade indirim getirmeye başladı. Benzer durum Basın ekspres hattında da farklı bir şekilde yaşanmış; özellikle yabancıların bölgeye olan ilgisinden dolayı fiyatlar olması gerekenin üzerinde artmış, ancak 2016 yılı içerisinde yabancı ilgisindeki düşüş de bu bölgedeki fiyatlara olumsuz yönde yansımaya başlamıştır. Bu durum, yabancı ilgisinin yoğun olduğu Halkalı ve Esenyurt bölgelerinde, fiyatlarını suni olarak yükseltmiş olan projelerde de yaşanmaktadır.

Markalı projelere ilgi devam ediyor

İstanbul’da orta gelir grubunun ev sahibi olabileceği, metrekare birim fiyatı 3 bin-5 bin TL aralığında olan projelere ilgi aynı şekilde devam etmekte, bu projelerdeki fiyat artışları da GYODER-REIDIN endeksinde bahsedilen oranların dahi üzerinde seyretmektedir. İstanbul’un geleceğini şekillendirecek olan mega projelerin de çoğunlukla 3 bin- 5 bin TL/metrekare aralığında konutların yer aldığı bölgelerde olduğunu düşünürsek, bu projelere hem oturum, hem de yatırımcı hedef kitlenin ilgisinin devam ettiğini söyleyebiliriz. Bu bölgeler de; genel olarak bakıldığında Avrupa yakasında Bahçeşehir, Kayabaşı, Başakşehir, Esenyurt bölgeleri; Anadolu yakasında ise İstanbul Finans Merkezi ve temel ulaşım ağlarının ortasında bulunması dolayısıyla Sancaktepe başta olmak üzere Tuzla’ya kadar olan bölgelerdir. Ancak tüm bu lokasyonlarda, tabi ki müşterisine uygun doğru projeyi yapan ve bunu doğru fiyat ve ödeme politikası ile sunan projeler, diğerlerine göre olumlu yönde ayrışmaktadır.

Lüks konutta arz fazlası bulunuyor

Son bir notu da lüks konut pazarı için söylemekte fayda var. İstanbul’da lüks konut ihtiyacı bugün için bulunmamakta, hatta arz fazlası bulunmaktadır. Bu konutlar, değer artışı veya uzun dönemli kira geliri açısından da genel olarak bir yatırım değeri sunamadıklarından- müşterisi açısından özel bir lokasyonda bulunan veya müşterisine sunduğu imkanlar bakımından farklılaşan projeler hariç- satış sıkıntısı çekmektedir. Bu durum da, geliştiricilerin özellikle pazarlıklar esnasında piyasa standartlarının dışında iskontolar uygulamasına sebep olmaktadır. Lüks konut pazarında, merkezi akslara yakınlıkları ve yatay yaşam imkanı sunması dolayısıyla Anadolu yakasında Çubuklu-Beykoz bölgesi, Avrupa yakasında ise Kilyos-Zekeriyaköy bölgesi önümüzdeki dönemde yıldızı daha da parlayacak bölgelerin başında gelecektir.

Müşterisini tanımayan, istek ve beklentilerini doğru analiz etmeden-sadece metrekare hesabı ile proje yapan geliştiricilerin, İstanbul’un neresinde olursa olsun satış yapma olasılığı her zaman çok düşüktür. Bu şekilde geliştirilmiş projeler de, maalesef bulundukları bölgelerdeki rekabeti fiyat üzerinden yapmakta bölgenin değerine olumsuz etkide bulunmaktadır.