Konut alımında m2 ve kdv ilişkisine dikkat!

Ülkemizde konut satışlarındaki KDV oranı kafa karışıklığına sebep olmaktadır. KDV oranlarının hangi durumlarda uygulanacağı yada uygulanacak kdv oranlarının %1mi?

%18 mi? olarak uygulanacağı, ev sahibi olmak isteyen alıcı açısından da anlaşılması güç olabiliyor.  Genelde inşaat firmalarından direk satın aldığımız konutlarda karşılaştığımız fatura ve kdv uygulaması hiç hesapta yok iken ilave bir maliyet unsuru olarak ta karşımıza çıkmakta. 149 m2 net alanı olan konut için %1 kdv uygulanırken 151 m2 için %18 kdv uygulaması ile hatalı bir uygulamada aradaki farkın %17 gibi ciddi bir rakam olduğunu görüyoruz.

Bu nokta da önemli olan uygulamada %1 kdv nin 150 m2 altı konut teslimlerinde geçerli olduğu 150m2 üstü konutlarda ise %18 kdv uygulanmasıdır. Uygulama böyle iken en büyük karmaşa 150 m2 konutlarda %1 kdv nin net m2 den mi yoksa brüt m2 den mi hesaplanacağıdır. Bu çalışmada aşağıdaki soruları takip ederek yaptığım açıklamaları okuduğunuzda konuyla ilgili sorularınıza cevap bulacaksınız.

||| Konut Satışlarında Hangi Durumlarda KDV Hesaplanır:

KDV kanunu’ na göre ticari faaliyet içeren gayrimenkullerin ( örneğin inşaat firmasından aldığınız konut inşaat firması için ticari faaliyet olduğundan) teslimleri, bu kapsamda olmasa bile müzayede alanlarında yapılan gayrimenkullerin satışlarında kdv hesaplanır. Ancak Hazine’ ye ait gayrimenkullere kdv uygulanmaz.

||| Konut Satışlarında KDV oranı Neye Göre Belirlenir?

Vergiye tabi konut teslimlerinde kdv oranını belirleyen ana unsur konutun m2 alanıdır. KDV oranı net m2 üzerinden hesaplanır. KDV kanunu’ nun 28’inci maddesinin verdiği yetkiye dayanarak Bakanlar Kurulu net alanı 150 m2 yi aşmayan konut teslimlerinde %1 kdv, net alanı 150 m2 yi aşan konutlarda ise % 18 kdv uygulamasını belirlemiştir.

||| Net Alanı 150 m2 Üzeri Konut Satışında %18 Nasıl Hesaplanır?

Net alanı 150 m2’ yi aşan konut satışında, aşan kısmı değil konutun değerinin tamamına %18 kdv hesaplanır.

Örneğin 165 m2 net alanı olan

Konutun değeri 150.000.-tl

Kdv %18 27.000.-tl

Toplam 177.000.-tl hesaplanır.

||| Konutlarda Net Alan Nasıl Bulunur?

Konut tesliminde ‘net alan’ kelimesi önemli bir ayrıntıdır. Nitekim kdv hesaplanırken net alan üzerinden hesaplanır. Bu aşamada ‘net alan’ nasıl bulunur iyi bilmemiz gereken bir konudur. Oysa konut projelerinin pazarlanmasında genelde konutun sahip olduğu brüt m2 satışta kolaylık açısından daha fazla kullanılmaktadır.

‘Net Alan’ faydalı alandır diyor kanunun ilgili maddesi. Faydalı alan ise konutun içerde duvardan duvara ölçülmesi ile bulunan temiz alandır.

Bu anlamda konutlardaki balkon, asansör boşlukları, kömürlük depo gibi alanlar faydalı alanlar mı dır acaba?

Plan ve proje gereği konut dışında bir amaçla kullanılacak bölümleri de kapsayan inşaatlarda söz konusu bölümler ayrı birer yapı olarak değerlendirilirler.

Konut dışındaki kömürlük ve depoların 4 m2’yi, garajların 18 m2’yi aşan kısmı, ait oldukları konutun faydalı alanına yani ‘net alan’ına dahil edilir. Kömürlük depo ve garajların bu metrekarelerin altında kalması durumda ise net alana dahil edilmezler. Ayrıca konut balkonlarının 2m2 den büyük kısımları da faydalı alan olarak hesaplanmaktadır. Yani 2 m2 den küçük balkonlar faydalı alan olarak kabul edilmeyecektir.

KDV kanunu’nun ilgili maddelerine göre net alanın’ konut içerisinde duvarlar arasında kalan temiz alan olarak tanımlanan faydalı alanı ifade ettiği, plan ve proje gereği konut dışında bir amaçla kullanılacak bölümleri de kapsayan inşaatlarda istisnanın sadece konut olarak kuulanılacak bölümlere uygulanacağı açıklanmıştır.

Bakanlığa ulaşan olaylardan balkon, kömürlük, garaj, asansör boşluğu gibi yerlerin istisna karşısındaki durumu konusunda tereddüte düşüldüğü anlaşıldığından bu konuda aşağıdaki şekilde hareket edilmesi uygun görülmüştür.

1- Balkon, kömürlük,garaj, asansör boşluğu ve benzeri yerler, konutlardan ayrı olarak kullanılmaları mümkün olmadığından prensip olarak istisna kapsamı içinde değerlendirilir.

2- Bu yerlerin 150 m2lik sınırın hesabında ne ölçüde dikkate alınacağı ise ;

a- Faydalı alan konut içerisinde duvarlar arasında kalan temiz alandır.

b- Faydalı alan genel olarak duvar yüzlerinde 2,5cm sıva bulunduğu kabul edilerek, proje üzerinden gösterilmiş bulunan kaba yapı boyutlarının her birinden 5’ er cam düşülmek suretiyle hesaplanır.

Ancak konutlarda kapı ve pencere şeritleri, duman ve çöp bacası çıkıntıları, ışıklıklar ve hava bacaları; karkas binalardaki kolonların duvarlardan taşan dişleri;bir konuttaki balkonların veya arsa zemininden 0.75 m den yüksek terasların toplamının 2.m2 si çok katlı binalarda yapılan çekme katların etrafında kalan ve ticaret bölgelerinde zemin katların komşu hududuna kadar uzaması ile meydana gelen terasları, çok katlı binalarda genel giriş, merdiven, sahanlıklar ve asansörler;iki katlı tek ev olarak yapılan konutlarda iç merdivenlerin altında 1.75 m yüksekliğinden az olan yerler; bodrumlarda konut başına bir adet, konutun bulunduğu bina dışında konut başına 4 m2 den büyük olmamak üzere yapılan kömürlük veya depo; kalorifer dairesi, yakıt deposu, sığınak, kapıcı ve kalorifer dairesi, müşterek hizmete ayrılan depo, çamaşırlık; bina içindeki garajlar ile bina dışında konut başına 18 m2 den büyük olmamak üzere yapılan garajlar faydalı alan dışındadır.Bina dışındaki kömürlük ve depoların 4 m2 yi, garajların 18 m2 yi aşan kısmı, ait oldukları faydalı alanına dahil edilirler.

Özetle; Ev sahibi olmak isteyenler konut projelerinin kapılarını aşındırırken konutların brüt ve net m2 lerine dikkat etmeli. Brüt 165 m2 olarak beğendiğiniz konutun Kdv oranı net m2 üzerinden değerlendirmeye tabi tutulacak ve size faturalandırılacaktır. Bu oran net alanı 150 m2 ve altı için % 1 kdv dir. Net alanı 150 m2 ve üzeri konutlarda ise % 18 kdv olarak uygulanır.