Konuta olan ihtiyaç devam ediyor !

Beklenen konut satış istatistikleri açıklandı. TÜİK verilerine göre ekim ayında ülke genelinde 122 bin 882 adet konut satıldı. Geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 5,7 düşüş var. Öncelikle bu azalma yaygara kopartılacak, emlakta balon oluştu gibi bazı yayın organlarında yapılan haberlerde belirtildiği gibi abartılacak bir şey değil. Konut satışlarında zaman zaman gerileme ve artışların olması normal. Geçen ayı hatırlayalım. Eylül ayında konut satışları yüzde 28.8 artarak 140 bin olmuştu. Bu artışın da şaşırtıcı olmadığını yazmıştım. Tapu harcı indirimi, KDV için uygulanan teşviklerin satışları ciddi oranda arttıracağı biliniyordu. Öyle de oldu. 

Geçen yıl Emlak Konut ile başlayan konut seferberliği bu aylarda henüz devam ediyordu. Konut kampanyaları satışları ciddi oranda artırmıştı. Geçen yılın verilerini referans almak bu anlamda çok mantıklı değil diye düşünüyorum. Geçmiş yılları bir hatırlayalım. 2015 Ekim ayında 104.098, 2014 Ekim’de 95.645, 2013 Ekim’de 76.344 adet konut satıldı. Bu veriler ışığında, konut satışlarının geçen yıla oranla düştüğünü ama diğer yıllara oranla yüksek performans gösterdiğini görebilirsiniz. 

Sene başından bu yana gerileyen yabancı satışlarında son iki aydır artış var. Ekim ayında yabancılara yapılan konut satışları bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 70.9 oranında artarak 2 Bin 677 adet olarak gerçekleşti. Ekim ayında Suudi Arabistan, Irak’ı geride bıraktı ve en fazla yatırım yapan ülke oldu. Suudi Arabistan’da ki iç karışıklıktan sonra konut satışlarında paylarının artışı ise dikkat çekici. Körfez ülkelerinin ülkemize olan güveninin devam ettiğini söyleyebiliriz.

Bu ay TÜİK tarafından açıklanan bir başka önemli veri ise yapı ruhsatları oldu. Ocak-Eylül 2017 dönemi içinde yapı ruhsatlarından yüzde 52,2 artış var. İlk dokuz aylık dönemde 1 milyon 106 bin 389 adet daire için yapı ruhsatı alındı. Bu oran geçen yıl 704 bin 796 adet idi. Yeni Tip İmar Yönetmeliği Ekim ayında yürürlüğe girmeden müteahhitlerin yapı ruhsatlarını almak için acele ettikleri belli. Alınan bu ruhsatlarla yeni projelerin tüketici talebine uygun yapılması lazım. Aynı tas aynı hamam ezber bozmayan konut projeleri talep görmüyor. Yatırımcıya nasıl bir proje yapılmalı? Tüketicinin beklentileri nelerdir? Bunları iyi analiz etmek buna uygun konut üretmek gerekiyor.

Yıllık konut ihtiyacı 500 bin... Yani ihtiyaç devam ediyor ama bundan sonra inşaat şirketlerinin daha iyi planlama yapması lazım. Ezbere dönen birbirine benzeyen talep edilmeyen projeler satışta sıkıntı yaratacaktır. Her yapılan satılır dönemi bitti. Eskiden daha toprak aşamasında yatırımcılar gelir projeden dairelerini alır proje bitiminde en az yüzde 50 karla elden çıkarır başka projelere yönelirlerdi. O dönem yatırımcısına topraktan kar ettiren projeler artık yok. Lansmanda yüzde 70’i satılan proje dönemi kapandı. Bu noktada inşaat şirketleri içerisinde ezber bozan, vizyoner olanlar önümüzde ki döneme damga vuracaklardır. Devir piyasada ki talebi okuma dönemi. Fark yaratan, yatırımcıya özel geliştirilen veya oturuma yönelik talepleri doğru okuyan ve bunu göz önüne alarak proje üretenler kazanırlar. İnşaatçıların değişen tüketici taleplerini iyi okuması gerekiyor. Maalesef gayrimenkul alanında bir Ar-Ge çalışmamız yok. Olsa veya bir an önce yapılsa mevcut ve oluşacak piyasa daha iyi okunurdu. Ar-Ge departmanını kuran buna yatırım yapan şirketlere ihtiyaç var. Sektörün babası olarak Emlak Konut GYO’nun buna öncülük yapacağını düşünüyorum.