Gayrimenkul sektöründe yaşanan son gelişmeleri yazan Hatice Kolçak, Diriliş Postası köşe yazısı.

2017 yılını bitirmemize sayılı günler kaldı. Kasım ayı konut satış rakamlarının açıklanması ile yavaş yavaş yıl sonunda ne kadar konut satılacağı da neredeyse belli oldu. Geçen yıl 1 milyon 341 bin 453 adet konut satışı gerçekleşmişti. Kasım ayında gerçekleşen 122 bin 732 adet konut satışı ile 2017'nin ilk 11 ayında toplam 1 milyon 276 bin 342 adet konut satıldı. Kümülatife göre bir değerlendirme yapacak olursak bu yılın ilk 11 aylık verilerine göre yıl sonunda yeni bir konut satış rekoru olacağını şimdiden görebiliriz.

Yılın özellikle ikinci yarısında konut satışlarının yavaşladığı bilgisi gelse de bu yıl TÜİK konut istatistikleri 2016'ya göre daha iyiydi. İpotekli konut satış rakamları yılın genelinde düşük seyretti. Bu nokta da konut kredi faiz oranlarının yüzde 1'in üzerinde olması önemli bir etken. Konut alıcısı psikolojik sınır olan yüzde 1’in üzerine çıktığı zaman konut kredisinden uzak duruyor. Bu yıl bankalarda kredi kullanımında cimri davrandı, başvuru yapanlar arasında seçici davranmasından dolayı ipotekli konut satışları sürekli bir düşme eğilimindeydi.

Bu yıl yabancıya konut satışlarında düzenli bir artış vardı. Henüz binli rakamları konuşsak da yabancı satışlarında yüzde 70’lere varan artışlar oldukça iyi. Kasım ayında yabancıya konut satışı bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 21,4 oranında arttı ve 2.152 adet konut satışı gerçekleşti. Yabancıya konut satışında ilk 11 ay rakamlarının toplamına baktığımızda ise bir önceki yılın ilk 11 ay toplamına göre %21,3 artış ile 20.070 konut satış rakamına ulaşıldı.

İnşaat şirketleri satışlarını artırmak amacıyla farklı kampanyalara imza atıyor. Bunlardan bir tanesi de kendi bünyelerinde yaptıkları senetli satışlar. Son zamanlarda topraktan senetle satış kampanyalarını da duymaya başladınız. Yükselen konut kredi faiz oranlarına karşın inşaat şirketleri kendi bünyelerinde böyle bir finans modeli ürettiler biraz da mecbur kaldılar. Yüksek oranlardan dolayı banka kredisi kullanmak istemeyen veya geçmişinden dolayı bankanın kredi vermek istemediği müşteriler için bir çözüm yolu oldu. Müşteri senetle borçlanıyor ay ay taksit şeklinde ödemelerini yapıyor. Konut alıcısı da açıkçası bu durumdan oldukça memnun. Bankaya bulaşmadan, belge, faiz vs. olmadan çoğu zaman düşük peşinatlar ile 60 ay hatta 120 ay vadeye kadar sıfır faiz oranlarıyla borçlanarak ev sahibi olmanın keyfini çıkarıyor. Bu noktada alıcı açısından doğru inşaat şirketleri ile çalışmak önemli. Nitekim henüz bitmemiş maket üzerinden satılan konutlarda güvenilir olmayan, bankanın kredi vermediği dolayısıyla bankanın da garantör olmadığı projeler tüketici açısından evin teslim edilememesi gibi riskler taşıyor. Konut piyasasında finansman gücü yeterli, kurumsal inşaat şirketleri ile Emlak Konut GYO projeleri piyasanın yüzde 10’unu oluşturuyor. Zaten bu projelerin tamamında banka garantörlüğü muhakkak var. Geriye kalan yüzde 90’ı takip etmek, emin olmak için çok iyi bir araştırma yapmak gerekiyor.

Tüketici senet ile ev almaya karar verdiğinde “Bu projeye banka kredi veriyor mu?” diye sorgulaması lazım. Tüketici Kanunu’na göre maket üzerinden alınan konutlarda bankanın sorumluluğu bulunuyor. Banka verdiği kredi miktarı kadar inşaatın yapılmasından sorumludur. Bu nedenle kullanılan kredi miktarını teminat olarak görebilirsiniz. Senet ile ev almayı düşünenler, kullanmasalar bile bankanın kredi verdiği projeleri tercih etmeleri çok önemli.

Senet ile ev alırken senet düzenlemelerine de çok dikkat etmek gerekiyor. İlerde inşaatın teslim edilememe riskine karşı doğru yapılan senetler ile kendinizi koruyabilirsiniz. Senetlerin nama yazılı olması yani alacaklının adının yazılması ve her bir taksit için ayrı ayrı hazırlanması gerekiyor. Ayrıca senedin arkasına, ‘Nama yazılıdır, ciro edilemez’ notunun bulunması lazım. Ancak bu şekilde yapılan senetler 3. kişiler tarafından tahsile verilemeyecek, verilse bile borçlu bu duruma itiraz hakkına sahip olabilecektir. Olası bir olumsuzlukta tüketici doğru şekilde yapılan senetler sayesinde kendisini güvenceye almış olacak. Örneğin, müteahhit inşaatı yapamadı veya taahhüdünü yerine getiremiyor ve elinde ki senetleri piyasaya kullandı. Doğru bir şekilde hazırlanmadıysa hem evinizi alamayacaksınız hem de yıllarca o senetleri ödemek zorunda kalacaksınız. Böyle bir durumda giden paraya mı üzüleceksiniz yoksa yıllarca ödemek zorunda kalacağınız senetler sayesinde bozulan psikolojinize mi?