Tapunuz Garanti mi?
Hatice KOLÇAK

Hatice KOLÇAK

Genel Yayın Yönetmeni

Tapunuz Garanti mi?

23 Ağustos 2008 - 21:02 - Güncelleme: 26 Ağustos 2016 - 12:46

Bu hafta sizlere gayrimenkul satın alırken karşılaşabileceğimiz gizli riskleri ve bu konuda yapabileceklerimizin neler olduğunu yazmak istedim.

Çoğumuz çevremizden duymuş ya da kendimiz yaşamışızdır. Tam aradığımız özellikte ve bütçemize uygun bir gayrimenkul bulmuşken içimizden bir ses 'alacağımız yerin problemi olabilir mi?' diye bize çağrı yapar. Ancak bu konuda nereye ve nasıl başvurabileceğimizi ve nasıl yardım alacağımızı bilemeyiz.

Ülkemizde gayrimenkul yatırımcısını satın alacağı arsa ve binalarla ilgili olarak satış anında var olan "gizli riskler"e ve gayrimenkulü satın aldıktan sonra doğabilecek olası risklere karşı koruyacak bir güvence sistemi yoktur. Satın alınacak gayrimenkul ile ilgili yapılan ekspertiz raporları da bu konuda yeterli değildir.

Söz konusu risklerden kendimizi korumak için tapu kütüğüne bakmak ve tapu kütüğünün takyidatsız olduğunu görmek gayrimenkulün temiz olduğu anlamına gelmez. Olası risklerin doğması gayrimenkulün mülkiyet durumunu, satışı halinde değerini ve ipotek tesis edilmişse ipotek alacaklısının teminatını olumsuz etkileyebilmektedir.

Gelişmiş birçok ülkede gayrimenkul sigortası ile bu güvence sağlanabiliyor. Ülkemizde tapu garantisi niteliğinde bir gayrimenkul sigortası henüz yok. Bu nedenle yatırımcıların satış/ipotek işlemlerinde mağduriyet yaşamamak için tapu konusunda deneyimli kişiler aracılığıyla detaylı bir araştırma yaptırması gerekir.

Araştırmalarıma göre bizlere bu konuda danışmanlık yapacak birkaç kurum var. Bunlardan bir tanesi www.tapugarantisi.com adlı site. Bu sitede anlattıklarımdan çok daha fazla bilgi bulabilir ve gayrimenkullerinizle ilgili danışmanlık alabilirsiniz.

Bu hizmetten faydalanması gerekenler; konut finansmanı sağlayan bankalar ve finans kuruluşları, konut veya ticari gayrimenkul projeleri geliştiren şirketler, gayrimenkul satın alanlar, gayrimenkul danışmanlarıdır.

Söz konusu riskleri bertaraf edebilmek için çoğu tapu kütüğünde yer almayan aşağıdaki hususlarda detaylı bir gayrimenkul incelemesi yaptırılmalıdır.

A. Tapu kök kayıtlarını kapsar şekilde Tapu Hukuku yönünden inceleme: Kadastro öncesi ve Kadastro sonrası tapu tahrir varakaları ile birlikte tapu kütüğünün, tapu dosyasının, tahrir varakalarının ve kadastro paftalarının incelenmesi.

B.Vakıflar Kanunu yönünden vakfiye incelemesi: İcareli ve mukataalı sahih ve gayri sahih vakıf kayıtlarının incelenmesi.

C.İmar planı uygulamaları: 1/5000 ölçekli Büyükşehir Nazım İmar Planı 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı ve imar ıslah planları, alt üst plan ilişkisi, imar planı kısıtlamaları  ve plan notları.

D. Kültür ve tabiat varlıklarını koruma kanunundan doğacak kısıtlamalar: Eski eser, sit alanları, koruma bölgeleri ile ilgili kısıtlamalırn incelenmesi.

E. Askeri yasak bölgeler ve güvenlik bölgeleri, Orman Kanunu, İski Su ve Baraj havzaları. Karayolları Genel Müdürlüğü Kanunu ile ilgili kısıtlamaların incelenmesi.

G. Arsa yatırımlarında parsel sınırlarının tespiti ile arsa üzerinde herhangi bir işgalin olup olmadığının komşu parsellerle sınır tecavüzü bulunup bulunmadığının kadastro keşfi ile ortaya çıkarılması.

F. Gayrimenkul ipoteği karşılığı kredi veren,ipotekli konut satışı yapan bankalar factoring şirketleri ile lehine teminat/karz ipoteği tesis eden şirketlerin ipotek işlemlerinin takibi ve tesisi.

YORUMLAR

  • 0 Yorum