Gayrimenkulde güven unsuru
Müjdat Güler

Müjdat Güler

Nova Group CEO'su

Gayrimenkulde güven unsuru

Değerli Arkadaşlar,

Gayrimenkul iyi bir yatırım aracıdır. Bu yatırım aracı için yatırımcılar sırası ile 

1. Güven ararlar.  

2. Getiri ararlar.

3. Değer artışı ararlar. 

Güveni yaratan o ülkenin sistemidir; gayrimenkuldeki yasaları, denetimler ve güvenilir bir devlettir. Yatırımcı sisteme güvenir; ülkenin yasalarına, yargısına, denetimine, ekonomisine güvenir.

Emlak Pencerem / Emlak haberleri merkezi - 7 Haziran 2017 - İstanbul

Getiriyi ararlar; yıllık getiride 20-30 yılda gerçekleşen geri dönüşler yatırımcıyı mutlu etmez. 

Değer artışı ararlar; azalan TL karşısında kendi paralarının değer kaybetmeleri ile para kaybetmeleri onları mutsuz eder.

Gayrimenkulde globalleşememiş ülkelerde “güven” sorunu emlak krizlerini yaratır.

Dubai örneğini ele alırsak;

2007’lerden başlamak üzere 

a. Arz ve talebi dengeleyemedi.  Fiyatlar çok aşağıya düştü.

b. Projelerde alıcının ödediği paraları güven altına alamadı.

c. Projeleri yapanların öz kaynağını ve yeterliliğini denetleyemedi.

Bu hatalar sonuçta Dubai’nin krize girmesine neden oldu. 2012’lerde ayakta kalan elle gösterilecek kadar az kule vinçler kaldı. Hatalarını anladılar, güveni geri getirmek için alıcının parasını güvenceye aldılar. “Land Development” diye bir resmi kurumu Denetim ve Kapatma Ofisi yani tapuların verildiği tek yetkili yer yaptılar. 

Güveni geri getirmek için denetlenebilir bir sistem yarattılar, alıcının güvenini tekrar kazandılar. Kredi kurumları güvenilir gördüğü sisteme kredi açtı, piyasalardan kredi temin ederek hem projeleri hem de alıcıları kredilendirdiler.

Türkiye Örneğini ele alırsak; 

Türkiye gayrimenkul sisteminde globalleşmemek bir alın yazısı gibi görünüyor. 

Bir gayrimenkul için dört fiyat, inşaat m2 si için dört m2 uygulaması ile yasasız, hiçbir kaidesi olmayan, her an her dakika geriye dönük hangi verginin, hangi imar değişikliğinin yapılacağı belli olmayan bir yapıda, arz ve talep dengesini düzenleyemediğimiz gibi kağıt üstünde büyük bir talep olmasına rağmen satın alma gücü olmadığı için duvara toslamaya az kaldı. Son süratle gazdan ayağı çekmeden duvara vurmak için, dördüncü projeyi bitirmek için yedinci projeyi satışa çıkartan bir saadet zinciri ile gidiyor.  % 17 e varan inşaat maliyeti artışlarını bırakın fiyatların üstüne koymayı, % 40’lara kadar fiyat indirimleri ile ürün satmaya çalışıyoruz.

Satışlar artıyor, üretimde Allahtan % 15’e varan ruhsat izinlerinde bir azalma söz konusu ve piyasalar kendi kendini dengeliyor…

Dünyada 250.000 $’dan başlamak üzere gayrimenkul alanlara vatandaşlık verilirken biz 1.000.000 $ altında satmayız diyoruz. Vatandaşlık için 44 milyar $ para gelecek deniyordu, yabancı satışlar istatistiğe geçiyor ama henüz vatandaşlık ile ülkeye ne kadar döviz girdiğinin bile rakamı ortada yok. Uygulama yönetmeliğini bile çıkartabilmiş değiliz.

Dubai krize girdi, neden krize girdiğini anladı ve çözümleri buldu. 

2008 Amerika büyük krizinde Amerika’da krediler içinde Mortgage kredilerinin payı % 65’lerdeydi; kriz geldi, bizi kriz teğet geçti dediğimiz günlerde tüketici kredileri içinde konut kredilerinin payı % 1’di. 

Türkiye siyasi iradesi bir karar vermek durumunda; saydamlaşıp tek fiyat, tek m2 ve global emlak sistemine geçip hiçbir krize girmeden bu sektörü iyi yönetebilecek mı?
Yoksa bizi teğet geçer diyerek yan gelip yatacak mı?.. 

Bu gayrimenkul sektörü tsunami gibidir; ekonomiyi de, inşaat sektörünü de, hepimizi önüne katar, temizler gider.

O yüzden yol yakınken köklü çözümler üretip güveni tekrar geri getirmeliyiz, gayrimenkul yatırımcısı güven neredeyse oraya doğru yola çıkmıştır. Onları yollarından döndürecek tek şey güvendir…

Sevgi ve selam ile 

Müjdat Güler

Not: Müjdat Güler'in 7 Haziran 2017 tarihli "Gayrimenkulde güven unsuru köşe yazısı emlakpencerem.com a aittir. Bu köşe yazısını sadece yazar ismi ve Emlak Pencerem ismini kullanarak, ve ilgili yazıya bağlantı vererek alıntı yapabilirsiniz!

YORUMLAR

  • 2 Yorum
  • cahit arslan
    4 ay önce
    YEMEKLE BİTİREMEDİK SATARAK YARDIMCI YİYİCİLER BULALIM HEMDE YANDAŞ OLURLAR, TARAF OLURLAR DEĞİL Mİ ?
  • Mujdat güler
    2 ay önce
    Tenkıt etmek en kolay olanı , sorunun degıl çözümün parçası olun , ulkenın sahıbı sensın , tenkıt SENI kurtarmaz canım kardesım !!!

Son Yazılar