Yeni Kentsel dönüşüm düzenlemeleri sektörün önünü açıyor

EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, büyük bir motivasyonla başlayan kentsel dönüşümde birçok nedenden dolayı istenen başarının sağlamadığını, dönüşümler bina bazlı olurken, başarı kaydeden dönüşüm projesinin sınırlı sayıda kaldığını belirtiyor.

Emlak Pencerem / Emlak Haberleri merkezi - 3 Ocak 2017 - İstanbul

 Dönüşüm süreçlerindeki anlaşmazlıkların dönüşüm süresini aşırı uzattığını ifade eden Yazıcı, bu durumun yüksek miktarda zarara yol açtığını kaydediyor. Yazıcı, yatırımcı ve hak sahiplerinin mağduriyetinin giderilmesi ve sürecin sağlıklı ilerleyebilmesi için yönetmelikte yapılan yeni düzenlemelerin ise sektörün önünü biraz açtığını belirtiyor.

Ada bazlı dönüşüm ağırlık kazanacak

Yeni düzenlemeyi geçmiş uygulama ile kıyaslayan Yazıcı şunları söylüyor: “Önceki yönetmelikte riskli alanlarda 15 bin metrekare sınırı vardı. Riskli alan ilan edebilmek için gerekli olan 15 bin metrekare sınırlaması kalktı. Yeni düzenlemeyle artık 15 dönümün altındaki her ada riskli alan kapsamına girecek. Bundan sonraki süreçte ada bazlı dönüşüm ağırlık kazanacak. Tamamen yapılaşması bozuk alanlar ve yapılaşma bütünlüğünün %65’i bozuk alanlar riskli alan ilan edilebilecek. Riskli alanlarda bahsi geçen %65’in sağlanabilmesi için sadece bina sayısına bakılacak. Bağımsız bölüm sayısına veya arsa payına bakılmayacak.”

‘Riskli alan’ tanımı genişledi

Yeni düzenlemeyle Türkiye’nin neredeyse tamamının riskli alan uygulaması kapsamına gireceğini ifade eden Yazıcı, tarihi yapılarda da risk tespiti yapılabileceğini, ancak uygulama sırasında Anıtlar ve Koruma Kurulu’ndan onay alınması gerektiğini belirtiyor. Riskli alanlarda ve riskli yapılarda 18 ay olan kira yardımı süresinin de  değiştiğini belirten Yazıcı, riskli alanlarda inşaat faaliyetinin 24 ay ile 48 ay arasında sürmesi göz önünde bulundurularak yeni yönetmelikle 36 ay uzatıldığını, riskli yapılarda eskisi gibi kira yardımının 18 ay süreyle yapılmaya devam edileceğini kaydediyor.

Apartmanlarda karar almak kolaylaşacak

Yönetmelikte yapılan değişiklik ile apartmanlarda karar almaların kolaylaşmasını ümit ettiklerini söyleyen Yazıcı şunları aktarıyor: “Riskli yapıların dönüşümü söz konusu olduğunda üçte iki ya da üçte birlerle ilgili sıkıntılar vardı. Eski düzenlemede binanın üçte iki kararı aldıktan sonra, üçte ikiden geri kalanların payının satışı noktasında bina yıkılmadan açık artırmaya gidilemiyordu. Yeni kentsel dönüşüm yönetmeliği ile bina yıkılmadan açık arttırma yapılabilecek. Üçte birin açık arttırma ile satışına sadece üçte iki girebilecek. Üçte ikiden alıcı çıkmazsa sadece müteahhit veya Bakanlık satın alabilecek.”

Yıkım süresi dolmuş binalar yıkılacak

Eski uygulamada belediyelerin yıkım süreleri dolmuş binaları anlaşmaya varılamadıysa yıkamadıklarını belirten Yazıcı, yeni kentsel dönüşüm yasasına göre artık binaların yıkılması şartı koşulduğunu ifade ediyor. Yazıcı, Bakanlığın 30 ve 60 günlük tahliye sürelerinin dolmasını yeterli kabul ettiğini ve bu sürenin sonunda belediyelere iki aylık denetim süresi verdiğini belirtiyor. Bu sürenin sonunda eğer bina yıkılmamışsa zorunlu yıkım şartı getirildiğini kaydeden Yazıcı, kolluk kuvvetlerinin riskli yapılarda riskli yapı tespiti yaptırmayanlara ve tahliye olmayanlara karşı kullanılacağını dile getiriyor.

Söz konusu yasal değişiklik hakkında Yazıcı şu yorumu yapıyor: “Yeni düzenlemenin kentsel dönüşüm sürecinde tıkanmayı engellemesi ve binalardaki maliklerin daha hızlı hareket etmeye motive edeceğini düşünüyoruz. Ayrıca artık vatandaşlar da riskli alan başvurusu yapabilecek. Üçte iki sağlandığında özel sektör de doğrudan Bakanlığa başvurabilecek. Buradaki soru bu konuda yetki kimde olacak sorusudur. Yetki şimdilik Bakanlıkta görünüyor.”

Kiracıların mağduriyeti

Yazıcı, kentsel dönüşümde kiracıların yaşadığı mağduriyetlerin de önüne geçilebilmesi için yeni yönetmelikte eğer 30 ve 60 günlük tahliye sürelerinde kiracıya bildirimde bulunulmamışsa, belediyelerin zorunlu olarak bu süreleri kiracıya bildirim yapılan günü baz alarak yeniden başlatacağını, bu gerekçeyle mal sahipleri kiracılarını yasal süre içinde uyarmadıkları takdirde yasal sürenin yeniden başlatılacağını kaydediyor.

Kentsel dönüşüm sürecini uzatan bir diğer konunun ise mirasçıların yaşadığı problemler veya vefat edip mirasçısı olmayan kişilerden kaynaklandığı ifade eden Yazıcı, mahkemelere intikal eden bu sorunların süreci çok uzattığını, yeni yönetmeliğe göre ise mirasçılık belgesini Bakanlığın çıkaracağını, mirasçı yoksa kayyumu Bakanlığın atayacağını veya ölen son kişi yerine tüm işlemleri Bakanlık yerine getireceğini belirtiyor.

Satıştan sonra alan kişinin imzaladığı sözleşmeyi iptal ettirebildiğini hatırlatan Yazıcı, bu durumlarda alan kişi satış sözleşmesini iptal ettiğinde satış sürecinin tekrar başlatılmayacağını ve sonraki ilk yüksek teklifi verene devredileceğini kaydediyor. Sonrakilerde de aynı sorun yaşandığında Bakanlığın devralacağını söyleyen Yazıcı, bu değişimin de mal sahiplerini dönüşüme motive eden bir etken olduğunu belirtiyor.

2017 yılı kentsel dönüşümle hareketlenebilir

Yeni düzenlemedeki riskli alan ve imar durumları hakkında ise Yazıcı şunları kaydediyor: “Riskli alan ilanı için rakamsal verilere dayanan bir fizibilite raporunun olması gerekiyor. Bölgenin yenilenmesi için finansal uygunluk aranacak. Bakanlığın kendisinin yıkıp yapma imkanı olmadığı için finansal uygunluk gerekiyor. Bunun sağlanabilmesi için birtakım imarsal iyileştirmeler yapılabilecek. Bu durumlarda üst ölçekli planlara uygun olarak hazırlanacak 1/5000 ve 1/1000’lik planlar aynı anda yapılıp fizibilite raporu ile birlikte teklif edilecek. Görünen o ki yapılan bu değişiklik hem mal sahipleri hem de geliştirici olarak yola çıkan kişileri daha hızlı hareket etmeye ve oyalamalardan daha uzak bir mevzuata sevk ediyor. Bu değişikliklerle kör topal doğan Kentsel Dönüşüm Mevzuatı’nın elinin yüzünün ciddi şekilde düzeltildiğini söyleyebiliriz. Gerisi serbest piyasa koşullarına, hak sahipleri ve geliştiricilerin becerisine kalıyor. Dolayısıyla 2017 yılı kentsel dönüşümde bir miktar rahatlayacağımız, sektörün kentsel dönüşümle hareketleneceği bir yıl olabilir. Aslında işin özünde kentsel dönüşüm bugüne kadar yanlış yorumlanıp algılanmıştı. Yeni düzenleme biraz daha sağlıklı. Ancak yine de vatandaşın yeterliliği şüpheli çantacı müteahhitlerden uzak durmasını tavsiye ediyorum. Daha azını alın, ama doğru firma ile çalışın. Üzülen siz olmayın diyorum.”