Bağdat Caddesi'nde emlakta dengeler değişiyor mu?

İstanbul Anadolu Yakası Kadıköy’ün ünlü caddesinde konut fiyatları düşüyor mu? Bağdat Caddesi başta olmak üzere satılık ve kiralıklar ne durumda!.. Emlakta son durum...

Emlak Pencerem / Emlak haberleri merkezi - 7 Ekim 2016 - İstanbul

Kentsel Dönüşümün en yoğun yaşandığı yer Kadıköy bölgesi. Özellikle Bağdat Caddesi ve cıvarı minübüs yoluna kadar bina bazında yenilenmeler oldukça yüksek. Uzun yıllar yenilenmeyi bekleyen binalar 2012 yılında çıkan 6306 sayılı Kentsel Dönüşüm yasasından sonra adeta yıkılıp yapılmak için birbiriyle yarıştı. 
 
Müteahhitlerde bu bölgede iş yapmak burada bir bina alıp yenilemek için büyük rekabetlere girdiler. Caddenin tanınmış uzun yıllardır iş yapan ünlü müteahhitlerin yanında marka olabilmek, bölgedeki pastadan bir nebze faydalanmak için Anadolu’dan ilk defa İstanbul’a gelen inşaat firmalarıda oldu. Bölgede uzun zaman iş alabilmek için müteahhitler büyük rekabetlere girdi. Bölgeyi ve işi bilen inşaat firmaları büyük riskler almadan daha sağlam adımlarla giderken, piyasaya yeni giren inşaat şirketleri iş kapabilmek için büyük tavizler verdi.  Yüzde 80 kat karşılığını kabul etti, istenilen kiraları ödedi, yüksek teminatlar verdi. Ancak kısa bir zaman sonra hem maliyetini karşılayamadı hemde elinde kalan daireleri satmak, bölgeden bir an evvel çıkmak için tabela fiyatından gizli indirimlerle fiyatlarını indirmeye başladı.
 
Kentsel Dönüşümün yoğun yaşandığı bölgede, aşırı inşaatdan dolayı iş makineleri, kamyonlar, gürültü, kirlilik derken bir zamanlar ev almak oturmak için herkesin heves ettiği bölgeden insanlar, başka bölgelere gitmeye başladı. Bu gidişin ana nedenlerinden biri yoğun yapılan inşaatların yarattığı kirlilik, ikincisi kentsel dönüşüm etkisiyle aşırı yükselen konut fiyatları, üçüncüsü ise artık dengelerin değiştiği bölgede yüksek fiyattan evini satıp İstanbul’un başka bölgelerine hatta şehir dışına yerleşenlerin sayısının artmasıdır.
 
Yakınında bulunan Ataşehir’de daha konforlu, güvenlikli, havuzlu sitede oturmak veya biraz daha sakin şehirden uzak ama bir o kadar yakın olan Çekmeköy, Ömerli, Beykoz gibi yerler tercih ediliyor. Fikirtepe’de konfor ve ulaşım açısından tercih ediliyor. Kartal, Maltepe sahili sakinlik ve dinginlik anlamında göç alıyorken, Kurtköy bölgeside ayrı bir yaşam alanı olarak kabul görüyor. Hemen hemen aynı fiyata Cadde ve etrafında konut almak yerine bu bölgelerde aynı fiyata daha yüksek konfor satın alınıyor.

 
Bağdat Caddesi satılıkta dört bölgeye ayrılmış durumda. Sahil yolunun altında kalan bölgede fiyatlar her zaman döviz bazında satılıyor ve talep her dönem bulunuyor. İkinci bölge sahil yolu ile bağdat caddesi arasında kalan bölüm. Üçüncü bölge Bağdat Caddesi ile tren arasındaki bölge olurken dördüncü bölge tren ve minübüs yolu arasındaki bölümü oluşturuyor. 
 
Birinci bölge hariç diğer bölgelerde yaşanan değişim ve gelişimden dolayı talep düştüğü için müteahhitler ellerindeki evleri satmakta zorlanıyor. Tabela fiyatları normal görünüyor ancak alıcı olarak gittiğinizde sıkı pazarlıklar ile gizli indirimler yapılıyor. Talep düşük olunca satılamayan konutları inşaat şirketleride kiraya vermeye başladı. Kentsel Dönüşümün ilk başladığı zamanlarda kiralık daire bulmak imkansızken şimdilerde alternatiflerin çok olması kiralık konut fiyatlarını düşürmüş görünüyor. Geçen yıl 5 bin TL’ye verilen kiralık daireler şimdilerde 3500- 4000 TL aralığında kiralanabiliyor. 
 
Dükkan kiralarının her zaman yüksek olduğu Bağdat Caddesinde kentsel dönüşümde yenilenen binalarda kiarlar daha da yükseldi. Yakın zamanda basına da yansıyan bu durum kiracıların yavaş yavaş caddeden çıkmak istemesiyle gündeme gelmişti. Ara  sokaklarda bulunan dükkanlarda eskiden terzi, kuru temizleme gibi küçük dükkanlar ise yenileme sonrası oluşan yüksek kirayı ödeyemedikleri tek tek kapanıyorlar. Eski binada bin TL veren terzi bina yenilendikten sonra 2 bin 500 TL olan kirayı deyemediği için bölgeden gidiyor veya tamamen dükkanını kapatıyor.
 
Bağdat Caddesi ve etrafında emlak dengeleri değişmiş görünüyor. Zamanla neler olunur bilinmez ama bölgenin alternatifi olan yerler şimdilik tercih nedeni oluyor. Vaziyet böyle olunca bölgede talep düşüyor, satılık ve kiralık gayrimenkullerin fiyatları önce esniyor  sonra yatayda kalıyor ve yavaş yavaş gizli indirimlerle düştüğü görülüyor. Bölgede sadece gayrimenkul fiyatları değil sosyal olarakta değişim gözden kaçmıyor.