Kiracı lehine fırsatlar sürüyor

Ticari gayrimenkul danışmanlık şirketi Cushman & Wakefield tarafından hazırlanan "Türkiye Pazar Analizleri 2018 İkinci Çeyrek Ofis, Perakende ve Sanayi ve Lojistik” başlıklı rapor, cadde mağazaları ve ofis kiralarındaki son durumla ilgili önemli bilgileri ortaya koyuyor. 

Emlak Pencerem / Emlak Haberleri Merkezi - 23 Temmuz 2018 - İstanbul

Rapora göre, yılın ilk çeyreğinde 2017'nin aynı dönemine göre cadde mağazaları ve ofis kiraları kura bağlı olarak yüzde 22'ye varan oranlarda gerilemişti. İkinci çeyrek rapor sonuçlarına göre, gerileme aynı eğilimde sürüyor. 

Kiralar TL bazında sabit

İstanbul'da yılın ikinci çeyreğinde Haziran sonuçlarına göre, 2017’nin aynı dönemine oranla, metrekare bazında ofis kiralar Levent'te yüzde 22 düşüşle 32 dolara, Esentepe-Gayrettepe bölgesinde yüzde 16 düşüşle 21 dolara, Maslakta ise yüzde 17.9 düşüşle 23 dolara geriledi. Söz konusu rakam İstanbul Anadolu Yakası ve İzmir’de sabitken, Ankara'da yüzde 11.8 azalarak 15 dolara düştü. 

Rapora göre, kiralama faaliyetlerinin sınırlı kalmasına neden olan iki temel etken başkanlık seçimleri ve döviz kurunda yaşanan dalgalanmalar oldu. Kiracı lehine koşulların en azından yılın ikinci yarısına kadar aynı şekilde kalacağı öngörülürken, geciktirilen talebin önümüzdeki çeyreklerde hızlanması bekleniyor.

Bununla birlikte, mevsimsel etkilerden arındırılmış işsizlik oranı 2018 Mart ayında %9,9 oranına gerilemiş fakat Haziran ayında kaydedilen %15,39 enflasyon oranı ve kurdaki dalgalanmaların ofis yatırımları ve kiralama faaliyetleri üstünde doğrudan etkisi olmuştur. 

İstanbul'da ilk çeyrekte toplam nitelikli ofis arzı 5.79 milyon metrekare iken, ikinci çeyrekte rakam 5.99 milyon metrekareye ulaştı. İkinci çeyrekte 198 bin m2 yeni ofis alanının pazara girmesiyle rakam geçen yılın aynı dönemine kıyasla yüzde 14,74 artmış olsa da bir önceki çeyreğe göre yüzde 25.89 düştü. 

İkinci çeyrekte metrekare bazında en büyük işlemi 12 bin metrekarelik ofis ile Vadistanbul’da TAV gerçekleştirdi. Önemli kiralamalar ise Multinet (2 bin metrekare Süzer Plaza), Kowork (1.600 metrekare Flora Ofis) ve GFK (1500 metrekare, Nef 09) olarak gerçekleşti. Genel olarak, boş ofis alanı ikinci çeyrekte yüzde 23.2 oranında geriledi.

Caddelerde kiralar düşerken, perakendeci konsept mağazalara yöneliyor Perakende pazarının değerlendirildiği rapora göre ikinci çeyrekte metrekare bazında birincil aylık cadde mağazaları kiraları İstanbul'da yüzde 23,8 düşüşle 170 dolara, İzmir'de yüzde 16.7 düşüşle 75 dolara, Ankara'da yüzde 22,2 düşüşle 105 dolara geriledi.

Düşüşün ve talepteki yavaşlamanın temel nedenleri yükselen kur oranlarının perakendeciler üzerindeki baskısı, Ramazan dönemi ve erken seçimler olarak kaydedildi. Öte yandan bazı perakende kategorilerinin kısmen yeni konsept mağazalarıyla büyümeye devam etmesi dengenin korunmasında etkili oldu. 

En aktif perakende kategorileri: 3. nesil kahveciler ve hızlı moda

İkinci çeyrekte perakende pazarında dikkat çeken gelişmeler; Samsung’un Kanyon AVM’de deneyim mağazası açması ve Puma’nın ‘Forever Faster’ konseptli yeni mağazasını Akasya AVM’de faaliyete sokması oldu. Turkuvaz Grubu'na ait TveK’nın D&R’ı satın alması sonrasında seyahat konseptiyle hayata geçirdiği ilk mağazası Yenikapi IDO’da açıldı. Bununla birlikte Koçtaş Fix yeni küçük mağaza konseptiyle Çekmeköy Taşdelen’de ilk mağazasını açarken, MACFit de aynı şekilde küçük konsept şube sayısını arttırıyor. Komşufırın ise franchise modeliyle yeni  dükkanlarla genişleme hedefinde.

En aktif perakende kategorilerinin 3. nesil kahveciler ve hızlı moda olduğu rapora göre; Federal Coffee, MOC ve Petra gibi markalar farklı konseptteki şubeleriyle hızla büyümeye devam ediyor. Petra Kolektif House bünyesinde açtığı mağazalarıyla paylaşımlı ofislere giriyor. Miniso, Munuso, Yoyoso gibi hızlı moda perakendecilerin arasına en son katılan Ximi Vogue da pazarda aktif olmaya devam eden markalar arasında yer alıyor.

İkinci çeyrekte pazara giren toplam 207 bin 500 metrekare yeni arzın;  55 bin m2’si İstanbul’daki Maltepe Piazza AVM, 60 bin m2’si Anatolium Marmara AVM, 65 bin m2’si İzmir’deki  Westpark Outlet ve 27 bin 500 m2’si Kırklareli’ndeki 39 Burda AVM’ye ait.

Alışveriş merkezi pazarındaki yatırım işlemleri, Seyir Gayrimenkul'ün Doğuş Holding'ten Gebze Center AVM'yi yaklaşık 102,5 milyon Euro, Bakırköy Gayrimenkul’ün ise Maltepe CarrefourSA’yı 835 milyon TL karşılığında satın almasıyla hızlandı.

Sanayi pazarında yatırım işlemleri arazi ile sınırlı kaldı

İkinci çeyrekte, sanayi ve lojistik yatırım işlemleri ağırlıklı olarak arazi ile sınırlı kaldı. Raporun sonuçlarına göre, depo alanı kiralama faaliyeti 2. çeyrekte 14 bin 630 m² olarak gerçekleşti. En büyük kiralama işlemleri ise MFK Plastikleri (6,500 m², İstanbul / Tuzla) ve Progida (6.400 m2, Giresun / Bulanıkcık) oldu.