2021 Kira gelirleri beyanında indirilecek giderler neler?

2021 yılında kira geliri beyan edecekler bu habere dikkat! Kira geliri beyanı verilirken indirilecek giderleri hangileri? Recep Bıyık tüm ayrıntıları açıkladı.

2021 Kira gelirleri beyanında indirilecek giderler neler?
Editör: Hakan A.
11 Şubat 2021 - 16:27
PWC Türkiye Mevzuat Eğitim ve Araştırma Başkanı Recep Bıyık, 2021 yılında kira beyanı verecekler için indirilecek giderlerin neler olduğunu açıkladı.

Emlak Pencerem / Emlak Haberleri Merkezi - 11 Şubat 2020 - İstanbul


3 Şubat Çarşamba günü yayınlanan makalede 2020 yılı kira gelirlerinin beyanıyla ilgili konuları  özetlemiş, gerçek gider yönteminin seçilmesi durumunda indirilecek giderler konusunu bu makaleye  bırakmıştım. Konuyu aşağıda özetlemeye çalıştım. 

Aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri 



Kira gelirlerinin beyanında, kiraya veren tarafından ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri  hasılattan indirilebilir. Bu giderlerin kiralayan tarafından karşılanması durumunda, kiraya veren  bunları gider olarak dikkate alamaz. Söz konusu giderlerin, kiralayan tarafından ödenip, kiracıdan  tahsil edilmesi durumunda, kiralayan hâsılat olarak dikkate alır. 

Birden fazla gayrimenkulden kira geliri elde eden bir yükümlü, kiracı bulunamaması gibi nedenlerle  fiilen kirada bulunmayan kısımlara isabet eden giderleri, kiraya verilmiş olan gayrimenkullerden elde  edilen gayrisafi hâsılattan indirebilir. 


İdare giderleri 

Kira gelirinin safi tutarının bulunması için kiraya verilen malların idaresi için yapılan ve  gayrimenkulün önemiyle orantılı idare giderleri gayrisafi hâsılattan indirilebilir. Hakların kiraya  verilmesi halinde, bunlarla ilgili idare giderleri hâsılattan indirilemez. 

Kiraya verilen malların idaresi için yapılan genel giderlere örnek olarak, kiraya verilen  gayrimenkullerin korunması için yapılan ödemeler, kapıcı ve bekçi giderleri ve kiraların tahsili için  yapılan harcamalar sayılabilir. 

Kiraya verilen mal ve haklara ait sigorta giderleri 


Kiraya verilen mal ve haklara ilişkin sigorta giderleri gayrisafi hâsılattan indirilebilir. Bu kapsamda  gider olarak indirilebilecek sigorta giderleri, kiraya verilen mal ve hakların korunmasına yönelik  sigorta giderleridir. 

2021 kira gelir beyanı indirim giderleri neler

Faiz giderleri 

Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara sarf olunan borçların giderleri gayrisafi  hâsılattan indirilebilir. Faiz giderlerinin indirim konusu yapılabilmesi için, borçlanmanın kiraya verilen  mal ve haklar dolayısıyla yapılmış olması gerekir. Kira getirisi olmayan mal ve haklar için yapılmış olan  borçlar nedeniyle ödenen faizler, kira gelirinden düşülemez. 

Kanun’da “borçların faizleri” ifadesi kullanılmış. Kanunun lafzını dikkate alan Gelir İdaresi verdiği bir  özelgede, taşınmazın edinimi için kullanılan krediye ilişkin kur farklarının gider olarak dikkate  alınamayacağı, taşınmazın maliyetine eklenerek üzerinden hesaplanan amortismanın hasılattan  indirim konusu yapılabileceği görüşünü vermiş. 

Faizi gider olarak dikkate alınan borcun alındığı kişi veya kurumun niteliği ödemli değildir. Borç bir  bankadan alınmış olabileceği gibi bir kişiden alınmış da olabilir. Ancak alınan borcun ve ödenen faizin  tevsik edilmesi gerekir.

Konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren 5 yıl süre  ile iktisap bedelinin %5’i 

Konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren 5 yıl süreyle iktisap  bedelinin %5’i gayrisafi hâsılattan indirilebilir. İktisap bedelinin %5’i tutarındaki bu indirim, sadece  ilgili gayrimenkule ait hâsılata uygulanabilir. İndirilmeyen kısım gider fazlalığı sayılmaz. Yani ilgili  yılda indirim konusu yapılamazsa zarar olarak sonraki yıllarda dikkate alınmaz.

Hâsılattan indirimine izin verilen gider, konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulle sınırlıdır. İş  yeri olarak kiraya verilen gayrimenkullerin hâsılatından bu şekilde bir indirim yapılamayacağı gibi,  birden fazla kiraya verilen konutların sadece birisi için indirim yapılabilir. 

İndirim gayrimenkulün iktisap tarihinden itibaren 5 yıl için geçerlidir. Sürenin başlangıcı  gayrimenkulün kiraya verilmesiyle değil gayrimenkulün iktisap edilmesiyle başlar. 

İndirim ancak kiraya verilen gayrimenkulün kira gelirinden düşülebilir. Birden fazla konutun kiraya  verilmiş olması halinde, birisinin %5’i olarak hesaplanan tutar, kiraya verilen diğer konutların  hâsılatından indirilemez. 

2021 yılında kira beyanı verecekler için indirilecek giderler

Vergi, resim, harç ve şerefiyelerle belediyelere ödenen harcamalara katılma payları 

Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen; 
  • Vergi, resim ve harçlar, 
  • Şerefiyeler, 
  • Kiraya verenler tarafından ödenmiş olmak şartıyla belediyelere ödenen harcamalara iştirak  payları, 

gayrisafi hâsılattan indirilebilir. 

Bu bent kapsamında hâsılattan indirilecek vergi, resim, harç, şerefiye ve katılma payları aşağıdaki  gibidir: 

Emlak ve Çevre temizlik vergisi 

Taşınmazı kullananlar tarafından ödendiğinden, kira geliri sahibi tarafından hasılattan indirilemez. Bir  nedenle kiraya veren tarafından ödenen veya gayrimenkulün boş kaldığı dönemde verilen çevre  temizlik vergisi, gayrimenkul sermaye iradının safi tutarının hesaplanmasında hâsılattan indirilebilir. 

Harcamalara katılma payları 

Belediye Gelirleri Kanunu’nun 86. maddesine göre belediyelere ödenen; yol harcamalarına katılma  payı, kanalizasyon harcamalarına katılma payı ve su tesisleri harcamalarına katılma payı bu kapsamda  sayılabilir. 

Kiraya verilen taşınmazın alımı sırasında ödenen tapu harcı, kira gelirinden indirilebilecek bir gider  unsuru değildir. Ancak taşınmazın maliyetine eklenebilir ve üzerinden ayrılan amortisman kira  gelirinin tespitinde dikkate alınabilir. 

Amortismanlar 

Kiraya verilen mal ve haklar için ayrılan amortisman giderleri gayrisafi hâsılattan indirilebilir. Kiraya verilen mal ve hakların amortismana tabi değeri, biliniyorsa maliyet bedeli, maliyet bedeli bilinmiyorsa, bina ve arazi için vergi değeri, diğer mallar için Vergi Usul Kanunu’nun 267. maddesinin  üçüncü sırasına göre tespit edilen emsal değeridir. 

Onarım giderleri 

Kiraya verenin yaptığı onarım giderleri gayrisafi hâsılattan indirilebilir. 

Kiraya verilen taşınmazın değerini artıracak harcamalar (1.400 lirayı geçmeyen ısı yalıtımı ve enerji  tasarrufu sağlamaya yönelik olan harcamalar hariç) bu kapsamda gider olarak dikkate alınmaz. Bu  kapsamda örneğin; normal bakım ve onarım niteliğini aşacak şekilde çevre düzenlemeleri yapılması,  kalorifer tesisatının dönüştürülmesi, taşınmaza kombi takılması gibi giderler doğrudan gider olarak  dikkate alınamaz. Bu tür harcamalar taşınmazın maliyetine eklenir, amortismanı dikkate alınır. 

Bakım ve idame giderleri 

Kiraya verilen mal ve haklara ait bakım ve idame giderleri gayrisafi hâsılattan indirilebilir. 

Bu kapsamda indirilecek giderlere örnek olarak, kalorifer, su, elektrik ve asansör gibi tesislerin  yıpranma ve bozulmasını önlemek için yapılan giderler sayılabilir. 

Kira ile tuttukları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer giderler 

Kiraladıkları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralarla diğer gerçek giderler gayrisafi  hâsılattan indirilebilir. 

Kiraladıkları mal ve hakları kiraya verenler, sahibi bulundukları mal ve hakları kiraya verenlerin  indirdikleri gerçek giderlerin tamamını indirim konusu yaptıkları gibi, mal veya hakkı kiralayana  ödedikleri kira bedelini de indirim konusu yapabilirler. 

Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kirayla oturdukları konutların kira  bedeli 

Sahibi bulundukları konutları kiraya verenler, kira ile oturdukları konutun kira bedelini gayrisafi  hâsılattan indirebilirler. 

Kira ile oturulan konutun kira bedelinin, elde edilen kira gelirinden indirilebilmesi için, kiralanan  gayrimenkulün konut olarak kiraya verilmiş olması gerekir. Konutunu işyeri olarak kiraya verenler,  kira ile oturdukları konuta ödedikleri kira tutarını, indirim konusu yapamazlar. 

Birden fazla konutu bulunalar da elde ettikleri kira gelirlerinden kira ile oturdukları konutun kira  bedelini düşebilirler. Ancak indirim konusu yapılacak kira bedeli, kiraya verilen bir konutun kira geliri  ile sınırlıdır. 

Birden fazla konut (örneğin yazlık ve kışlık olarak kullanmak üzere) kiralayanlar, elde ettikleri kira  gelirlerinden ancak bir konut için ödedikleri kira bedelini indirebilirler. 

İkamet edilen konutun sadece kira bedeli indirim konusu yapılabilir. İkamet edilen konuta ilişkin  olarak yapılan giderlerin, örneğin, elektrik, su, yakıt ve benzeri giderlerin indirim konusu yapılması  mümkün bulunmamaktadır. 

İlgili yılda indirim konusu yapılamayan konut giderlerinin bir sonraki yılda da düşülmesi mümkün  değildir.

Zarar, ziyan ve tazminatlar 
 
  • Kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak sözleşmeye, kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan  ve tazminatlar gayrisafi hâsılattan indirilebilir. 
  • İndirilemeyen giderler 
  • Kira gelirlerinin beyanında aşağıdaki giderler dikkate alınamaz: 

Kiralanmayan mal ve haklarla ilgili giderler 

Mal ve hakların kısmen kiraya verilmesi halinde, indirilecek giderlerden yalnız bu kısma isabet edenler  hâsılattan indirilebilir. Buna göre, mal ve hakların kısmen kiraya verilmesi durumunda, kişisel  kullanıma ayrılan veya sahibinin isteği ile kiralanmayıp boş tutulan mal ve haklara isabet eden giderler,  kiralanan kısmın gelirinden indirilemez. Kiraya verilmesi amacına rağmen müşteri olmadığı için  kiralanmamış olan mal ve haklar için yapılan giderler bu kapsamda değildir ve bu durumda yapılan  giderlerin tamamı indirim konusu yapılabilir. 

Para ve vergi cezaları 

Kira geliri sahiplerinin şahsi kusurundan ve kanunlara aykırı fiillerinden kaynaklanan her türlü para  cezaları gayrimenkul sermaye iradının tespitinde gider olarak hâsılattan indirilemez. Buna en iyi örnek  olarak imar uygulamalarına aykırı davranışlar nedeniyle ödenen cezalar gösterilebilir. Yükümlülerin  vergi kanunlarına aykırı hareketlerinden doğan vergi cezaları da gayrimenkul sermaye iradının  tespitinde indirim konusu yapılamaz. 

İstisnadan yararlananların indirebilecekleri gider tutarının hesaplanması 

Konut kira gelirlerine uygulanan istisnadan yararlanılması durumunda, gerçek gider tutarının istisnaya  isabet eden kısmının, gayri safi hasılattan indirilmesi mümkün değildir. Vergiye tabi hasılata isabet  eden indirilebilecek gider tutarı “(Toplam gider tutarı x İstisna sonrası hasılat tutarı) / Toplam hasılat  tutarı” formülüyle hesaplanabilir. 

Giderlerin belgelendirilmesi ve istendiğinde ibrazı 

Kira gelirlerini beyan eden ve gerçek gider yöntemini tercih edenlerin, giderlerine ilişkin belgeleri  beyannamelerine eklemeleri veya vergi dairesine göndermesi gerekmez. Zamanaşımı süresi olan beş yıl  süreyle saklamaları ve istenmesi durumunda ibraz etmeleri yeterlidir. 

(Beyan edilen gelirlerden yapılabilecek indirimler bir başka makalede).

Kaynak: https://www.pwc.com.tr/tr/medya/kose-yazilari/recep-biyik/kira-gelirlerinin-beyaninda-indirilecek-giderler.html

YORUMLAR

  • 0 Yorum