2018'i geride bırakmaya sayılı günler kaldı.. Yıl değerlendirmeleri yapılırken yeni yıl beklentileri de bir taraftan gündem konusu. Gayrimenkul sektöründe merak edilen bir çok konu var. Bunlardan biri de konut fiyatlarının önümüde ki yıl nasıl seyredeceği...
Uzatmadan konuya giriyorum..
Konut fiyatları ülke genelinde farklılıklar gösterse de Merkez Bankasının en son Ekim ayına ilişkin açıkladığı konut fiyat endeksine göre reel olarak yüzde 15 cıvarında azalma mevcut. Düzenli olarak artış trendinde olan konut fiyatlarının açıklanan istatistiklere de baktığımızda son iki yıldır enflasyonun altında yükseldiğini görüyoruz. Dolayısıyla gayrimenkul son iki yıldır alıcısına kazandırmıyor. Hatta alan aldığı rakama satamıyor.
Arka arkaya yapılan konut projeleri özellikle lüks konutta arzın yükselmesine neden oldu. Şu anda iki milyon cıvarında bir konut stoku bulunuyor bunun büyük kısmı lüks konut. Lüks konuta talep son yıllarda azalmaya başlamasına rağmen konut üreticileri frene basmak istemediler.Talep orta ve alt gelir seviyesindeydi ancak ona göre de konut üretimi yapılamıyordu.Senenin son altı ayında konut satışlarının tamamı durma noktasına geldi. Talebin geldiği alt ve orta gelirde bu yıl beklemeye çekildi.
Konut üreticileri son yıllarda artan hiç bir inşaat maliyetini fiyatlarına yansıtamadılar. Bu nedenle her yıl fiyatlar artacak deniyor ama talep olmayınca fiyatlara zam yapılamadı. Artan inşaat maliyetlerinden dolayı 2019'da bir çok müteahhit konut fiyatlarının en az yüzde 20 yükseleceğini söylüyor. Bakalım o maliyetler yeni yılda fiyatlara yansıyacak mı yoksa yine ötelenecek mi?
2019'da konut fiyatları ne olur?
Konut fiyatlarını etkileyen kendi içinde bir çok değişken var. Örneğin kentsel dönüşümden dolayı inşaatların yoğun olduğu yeni binaların yapıldığı bir bölge de rakebet çok olacağı için yeni konutlarda fiyat değişimi beklentiye cevap vermez. Ya da göçün yoğun yaşandığı bir bölge de yeteri kadar üretim yapılamıyorsa fiyatlar diğer bölgelere göre daha yüksek yaşanır.Bunun gibi sayısız örnekler verilebilir.
Bir de ekonomik konjoktür var
Mevduat faizlerinin yüzde 24'leri yakaladığı bir dönemin içindeyiz. Diğer taraftan dövizde yükseliş beklentisi bulunuyor.Yani nakit parası olanlar ya parasını dövizde ya da mevduatta değerlendiriyor.Kredi ile konut alacak olanlar için ise faiz oranları 2,5 cıvarında. Bu aralar bir takım projeler için düşük faizli 0,98 gibi banka kredisi kullanılabiliyor ancak bunlar sadece bazı yeni konut projeleri için uygulanıyor. Yani uygulama alanı oldukça az. 2019 Mart ayında yapılacak yerel seçimler de bir şekilde hayatımızda yer edinmiş durumda.Seçimleri her zaman olduğu gibi bir görmek istiyoruz. Dolayısıyla tüm bunlar ışığında gayrimenkule yatırım yapmak isteyen yatırımcılar şimdilik yok. Ev sahibi olmak isteyenlerde şartların uygun olmamasından dolayı beklemeye devam ediyor.
Fiyat piyasada arz ve talep dengesinde oluşuyor. İçinde bulunduğumuz durum; İki milyon konut stoğuna karşılık talep yukarıda saydığım nedenlerden dolayı oldukça düşük. Bu nedenle konut fiyatlarının tekrar yukarı çıkması için talebin yükselmesi ekonomik belirsizliklerin ortadan kalkması gerekiyor.
Buyrun siz söyleyin şimdi.. Konut fiyatları ne zaman yükselir?
Konut fiyatları önümüzdeki 3-10 yılın getireceğini zaten üzerine koymuştu. Bir de faiz ile alınan konutların maliyetini konutlara bindirenler var olup bu alan kişinin parasının olmamasının bedeli konutun değil. Umarım 2001 deki gibi dibe vurur da konut alamayanlar normal fiyatlar ile konut alırlar.