Reklamı Geç
Senetli konut satışlarında risk
Hatice KOLÇAK

Hatice KOLÇAK

Genel Yayın Yönetmeni
  • Google Plus
  • Youtube
  • Instagram
  • LinkedIn

Senetli konut satışlarında risk

Son yıllarda konut kredi faiz oranları bir türlü yüzde birin altına inmedi. Faiz oranlarının yüksek olmasından dolayı konut satışlarının olumsuz etkilendiğini, konut alıcısının kredi kullanmayı tercih etmediğini, Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) ‘nun her ay yayınladığı ipotekli satış rakamlarındaki düşüşten anlayabiliriz. Geçmişte konut satış oranına göre yüzde 40-45 oranında olan ipotekli konut satışları son verilere göre yüzde 29 cıvarına gerilemiş durumda. 

Kredi ile ev almayı düşünen tüketici bu durumda ne yapıyor diye düşündüğümüzde iki sonuç ile karşılaşıyoruz.

1- Yüksek faiz oranlarından dolayı konut alımını öteliyor
2- İnşaat firmasının kendi bünyesinde oluşturduğu özel finansman modeli diye tabir edilen uzun vadeli senet ile firmaya borçlanarak alım yapıyor.

 

Birinci sonuçtan ziyade iki numaralı sonucu irdelememiz gerekiyor. Nitekim ikinci sonuç bazı riskleri de beraberinde getiriyor. Bu riskide ben ikiye ayırıyorum. 

1-İnşaat firması elindeki konutu satabilmek için cazip kampanyalar düzenliyor. Bu gayet normal. Ancak yüksek faiz oranlarından dolayı kredi kullanmak istemeyen tüketiciye kendi bünyesinde uzun vadeli senet yaparak borçlandırdığında işler değişiyor. 60 ay vade ile konut satan bir inşaat firması büyük bir finans yükünün altına giriyor. Yani bankanın yapması gereken finansman işini kendisi yüklenerek bir banka gibi hareket ediyor. Bu durum inşaat firmasını maddi olarak zayıflatabilir hatta hiç beklenmedik şekilde iflasın eşiğine bile götürebilir. Kaldı ki inşaatçının işi usulüne uygun konut üretmektir.

2-İkinci en büyük risk imzalanan senetler. İnşaat firmalarının vadeli konut satışı için tüketiciye imzalattığı senetler ne yazık ki kanuna uygun düzenlenmiyor. 6502 Sayılı Tüketici Kanunu’nun Taksitli Satış Yönetmeliği 11. maddesine göre; Her bir taksit için ayrı ayrı senet hazırlanması lazım. Ayrıca senetlerin nama yazılı olması ve arkasında, ‘Nama yazılıdır ciro edilemez’ notunun bulunması gerekiyor. Böylece bu senetler 3.kişiler tarafından tahsile verilemeyecek, verilse bile borçlu bu duruma itiraz hakkına sahip olabilecektir. Şayet yüklenici firma inşaatı bitirmez ise tüketici imzalamış olduğu senetten ötürü icraya verildiğinde itiraz edecek ve senedi ödemeyecektir.


Nitekim geçmişte maketten konut satın alan tüketicilere imzalattırılan senetler Kanuna uygun düzenlenmiş olsaydı, Esenyurt’ta yaşanan ve onbinlerce tüketicinin evlerin borcuna karşılık verdikleri bonolar yüzünden bunları ciro yoluyla devir almış tanımadıkları 3. şahıslara ödeme yapmaları söz konusu olmayacak, nama yazılı senetler sayesinde hiç kimse teslim edilmeyen evlerden dolayı ödeme yapmak zorunda kalmayacaktı.
 
Tüketici Kanunu ile Ön Ödemeli Konut satışında tamamlama sigortası, inşaat şirketinin teminatı veya bağlı kredi ile tüketici güvence altına alınıyor. Bağlı kredinin kullanıldığı konut projelerinde bankanın da vermiş olduğu kredi miktarı kadar konutun tesliminden itibaren bir yıl boyunca sorumluluğu bulunuyor. Bankanın kredi vermesi bu noktada bir güvencedir. Ancak banka kredisi kullanmak istemeyen tüketici de anlattığım şekilde kanuna uygun hazırlanmış senetler ile müteahhidin binayı teslim edememe riskine karşı kendini koruyabilir.

Son Yazılar